Nous avons préparé pour vous un dossier spécial sur l'évolution des prix sur le marché immobilie rparisien et en région parisienne afin de tenter de mieux comprendre les impacts du confinement ainsi que de savoir quelles sont les perspectives pour 2021, arrondissment par arrondissement, commune par commune.

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Agence immobiliere Talvan's International à Paris

DOSSIER SPÉCIAL DEC 2020 & PERSPECTIVES POUR 2021

Analyse du marché immobilier post confinement : Paris & Banlieue

SOURCES : - Magazine Capital NOV 2020 – Dossier Immobilier Spécial Paris et sa banlieue. – Banque d’investissement Suisse UBS – Banque d’investissement américaine Goldman Sachs

Quelques éléments importants : Désormais les maisons sont très prisées, les biens avec un extérieur aussi. Toujours plus d’acheteurs sont évincés du marché depuis le début de 2020, les banques prêtent plus difficilement. Le plan de relance de 2 Milliards pour aider à financer la rénovation énergétique des logements de particuliers, ceci stimule l’intérêt pour les biens à rénover (« bons plans » car prix plus négociables et rénovation désormais finançable).

Le marché ne semble pas près de revenir à la normale. Le taux de crédits refusé est a 10% de ceux demandés, le double de 12 mois auparavant. Pour les dossiers les plus fragiles, le taux de refus a grimpé de 20 à 30% en 1 an. Les banques incitent les emprunteurs a augmenter leur apport personnel, désormais elles exigent que l’apport soit au moins équivalent aux frais de notaire, et parfois aussi 10% du prix du bien en plus. Les banques encore compréhensives comme la Société Générale et La banque postale acceptent encore des emprunteurs a partie de 1 800 € / mois, mais elles ne négocient les taux que  avec les revenus plus importants.

Copropriétés : Des procédures simplifiées visant à redonner du pouvoir aux résidents et au conseil syndical au détriment des syndics (ordonnance de fin 2019). Les travaux d’entretien sont facilités, le contrôle du syndic est renforcé. Le vote a distance est désormais autorisé. Le contrat de syndic devra être remis en jeu tous les ans au lieu de tous les 3 ans. Les requêtes individuelles seront mieux traitées.

Les recherches de location à Paris : Ont chuté de 23% en 1 an. Dans certaines villes l’offre de biens meublés a louer a grimpé de 50% en 1 an.

Tension du marché (rapport demande / offre ) : Augmentation de la tension de 4% à 26% sur les appartements. Augmentation de la tension de 42% à 60% sur les maisons. Les plus grandes surfaces et les biens avec un extérieur sont les plus demandés.

Pouvoir d’achat : En Berne… En baisse dans 46% des grandes villes, et en augmentation dans 27% des grandes villes. L’enveloppe des acheteurs reste stable. Les appartements à prix réalistes se vendent en deux mois en moyenne

PRIX IMMOBILIERS à PARIS

Les prix commencent à baisser dans certains quartiers de Paris, en revanche ils ont augmenté en 1ere couronne, surtout pour les maisons et appartements avec un extérieur. Évolution possible des prix :     A) Scénario optimiste : de 0% à +3% B) Scénario pessimiste : -3% à -5%.

Paris 1er et 2nd arrondissements : Les acheteurs étrangers sont peu ou pas présents, y compris aux belles adresses. Un bien au palais royal avec vue sur les jardins vaut par exemple de 20 à 30 000 € le m². Les prix vont de 8 500 à 30 000 € le mètre carré.

Paris 3e et 4e arrondissements : Les petites surfaces arrivent sur le marché. Vers Saint-Paul on est dans les 14 000€ du m² rue vieille du Temple on monte jusqu’à 25 000e le m², les tarifs peuvent varier d’un immeuble à l’autre. Les propriétaires de petites surfacés louées en Airbnb sont désormais prêts a vendre, mais pas à négocier pour le moment. Pour les îles le ticket d’entrée est a 15 000 € du m² pour les quais, les prix augmente si le bien dispose d’une terrasse ou d’un ascenseur. Les prix vont de 8 500 € a 30 000 € le m².

Paris 5e et 6e arrondissements : Le recul des prix pourrait succéder à la forte augmentation. Sur les biens avec défauts, les acheteurs arrivent désormais a négocier. Près du jardin du Luxembourg les tarifs sont d’environ 14 000 € le m², Rue des saints pères on est dans les 18 900 € le m². Les prix vont de 8 500 € à 25 000 € le m².

Paris 7e et 8e arrondissements : Le volume de transactions diminue. Pour les biens avec un extérieur le tarif a augmenté de 20% et ils sont très recherchés. Les prix vont de 8 500 € à 38 000 € le m².

Paris 9e arrondissement: Large choix d’appartements de 100 à 150m² sur ce marché. Les prix vont de 7 000 € à 19 000 € le m².

Paris 10e arrondissement : Les prix sont orientés à la baisse, sauf dans certains quartiers. Selon les secteurs les prix dans cet arrondissement pourraient évoluer de manières différentes. Les prix vont de 7 000 € à 19 000 € le m².

Paris 11e et 12e arrondissements : Des ateliers à rénover, des petites surfaces mises sur le marché depuis la crise de la location Airbnb.. Les prix vont de 7 000 € à 20 000 e le m².

Paris 13e et 14e arrondissements : Les investisseurs restent actifs malgré l'encadrement des loyers. Pour le moment les vendeurs restent fermes sur les prix. Près du 5e les prix atteignent 13 voire 15 000€ le m². Notamment sur l’Avenue des Gobelins. Les nombreux immeubles des années 70 séduisent désormais retraités et familles a la recherche d’un extérieur. Le marché est moins dynamique dans le 14e, le stock de biens sur le marché a augmenté et les acheteurs se montrent plus exigeants. Les prix vont de 9 000 à 20 000 € le m².

Paris 15e arrondissement: Les biens avec travaux nécessaires sont à nouveau négociés. Les prix du sud de l’arrondissement continuent de grimper, en tout cas pour les biens avec un parking et un extérieur, même petit. Les autres biens restent sous 10 000 € le m². Les adresses les plus bourgeoises, vers École Militaire ou Champs de Mars sont comparables aux prix du 7e arrondissement. Ces secteurs ont vu leurs prix monter de 35% en seulement 4 ans. Par exemple Avenue De Suffren les tarifs sont d’environ 15 700 € le m².  Les prix vont de 7 000 € à 19 000 € le m².

Paris 16e arrondissement : En l’absence de clientèle étrangère la clientèle nationale se décide vite, même pour des biens d’exception, ce qui étonne certains. Toutefois le nombre de biens sur le marché continue à augmenter, surtout depuis la fin du confinement. La fin du cycle de hausse des prix est proche. Les secteurs Auteuil et La Muette ont continué à se revalorise tout comme Jasmin. Les biens le plus recherchés sont les 3 et 4 pièces lumineux. Au bord du bois de Boulogne, le prix ont vu une hausse et sont à 15 000 € le m en général. Bien sûr, les biens avec un extérieur ont vu leurs prix augmenter de 10% à 20%. Par exemple un 62m² avec une terrasse de 170m² avec vue sur la tour Eiffel a été vendu à 29 840 €  le m². Les biens avec un extérieur sont vendus aux alentours de 17 000 € le m² aux bonnes adresses. Les prix vont de 8 000 € à 30 000 € le m².

Paris 17e arrondissement : Certains secteurs sont plus dynamiques que d’autres. Le nord de l’arrondissement est moins cher en général. Vers Wagram, Malesherbes ou Monceau le moindre défaut engendre désormais un prix inférieur. Les délais de vente sont généralement plus longs depuis la fin du confinement. Les prix devraient se stabiliser, mais les logements de qualité inférieure devraient voir leurs prix diminuer. Les prix vont de 7 500 à 30 000 € le m².

Paris 18e arrondissement : Montmartre reste actif. Vers porte de la chapelle els prix vont de 6 000 à  9 000 e le m². A Montmartre les prix au m² peuvent atteindre le triple pour une maison avec jardin. Les prix devraient reculer pour les biens avec défauts ou pour les immeubles de qualité inférieure à la moyenne. Les zones proches du périphérique devraient voir leurs prix augmenter avec les jeux olympiques de 2024. Dans la plupart des secteurs les prix vont de 10 à 15 000 € le m². Dans l’arrondissement les prix varient de 6 000 € à  26 000 € le m².

Paris 19e arrondissement : Forte croissance de la demande de biens avec balcon des années 1970. Il est commun de trouver des appartements familiaux a moins de 8 000 € du m² (Stalingrad et Porte de Pantin) Dans les secteurs les plus demandés les prix sont plus élevés comme autour des Buttes Chaumont ou du canal de l’Ourcq. Les prix vont de 6 500 € à 13 500  € le m².

Paris 20e arrondissement : Forte demande sur les nombreux 2 pièces. Les prix ont augmenté de 8% sur les 12 derniers mois. Les prix vont de 6 500 € à 13 500 € le m².

 

PRIX IMMOBILIERS AUTOUR DE PARIS

Antony, Bourg La reine, Sceaux : Les studios se vendent cher. Les prix sont stables auf pour les biens les plus récents. Les prix vont de  2 700 € à 8 100 e le m².

Charenton, Maisons Alfort, Saint-Maurice : Après le déconfinement, les biens avec un extérieur ont connu une forte hausse de la demande ainsi que de leurs prix. Les prix vont de 3 000 € à 8 700 € le m².

Boulogne Billancourt : Les prix semblent être montés trop haut. La pénurie de logements s’est amplifiée après le confinement. Les acheteurs se sont précipités et ont signé à des prix record (+8 à +15% sur 1 an). Depuis Septembre l’activité a ralenti, Il y a moins d’acheteurs et désormais ils prennent leur temps et sont bien plus sélectifs. Les prix pourraient baisser début 2021 de -2% à -5%. Les prix vont de 5 800 € à 15 000€ le m².

Clamart, Meudon : Les vendeurs de plus en plus pressés de vendre. Les stock de biens disponibles sur le marché a augmenté de 30% a Clamart, les acheteurs ont un large choix. Les vendeurs ont accéléré la commercialisation de leur bien, craignant un retournement du marché, ce qui fait qu’ils sont plus disposés a négocier le prix de vente. Les acheteurs ne sont pas assez nombreux pour soutenir les prix. A Meudon les prix sont montés de 1% sur un an, l’offre reste inférieure a la demande. Les prix vont de 2 500 € à 8 300 € le m².

Clichy, Asnières, Courbevoie : La pénurie crainte avant le confinement semble peu probable désormais. Les acheteurs se sont faits plus rares, notamment a cause de la réticence croissance des banques à accorder des prêts. Le volume de transactions a sérieusement diminué Les biens surévalués ne suscitent plus d’intérêt. Le prix des beaux biens devrait se stabiliser ou reculer légèrement, celui des biens sans attrait et excentrés devrait nettement chuter. Les prix vont de 4 200 € à 9 100 € le m².

Issy les Moulineaux, Vanves : Des prix de 10% à 20% plus élevés au pied du métro. Entre mai et juillet une frénésie d’achat était perceptible, elle s’est depuis calmée. Les prix stagnent depuis septembre et pourraient reculer dans les zones les moins recherchées. Les prix vont de 5 000 e à 12 000 € le m².

Malakoff, Chatillon, Montrouge : Les acheteurs se montrent désormais exigeants. La demande tend à diminuer, les vendeurs sont obligés de négocier pour réussir à vendre. Les prix pourraient subir une baisse d’ici le printemps 2021. Les prix vont de 4 300 € à 9 200 € le m².

Massy Palaiseau : Les prix près du RER ont augmenté de 1% à 3% en 1 an. Les biens les plus recherchés sont les maisons avec jardin et les appartements proches des transports. Les prix vont de 2 000 € à 4 800 € le m².

Le pré Saint-Gervais, Les Lilas, Pantin : Depuis Août un début d’accalmie se fait sentir. L’offre est inférieure à la demande, notamment a cause des parisiens venus chercher une pièce en plus ou un extérieur, par conséquent les prix de biens le plus demandés ont augmenté de 5% à 15%. Les prix varient de 4 000 € à 8 300 € le m².

Saint-Germain-en-Laye, Marly-Le-Roi, Le Pecq : Les transactions à plus d’un million d’euros sont nombreuses. Les prix ont grimpé de 3% à 5% sur 1 an. Les acheteurs venus de Paris recherchent essentiellement des maisons. Les ventes ont doublé, les biens à vendre sont de plus en plus rares. A Saint-Germain-en-Laye le prix dépassent parfois les 10 000€ le m² comme à Paris. Au Pecq on peut atteindre les 7 000€ du m². Les prix dans ces villes vont de 2 500 € à 11 000 e le m².

Montreuil, Bagnolet, Romainville : Les acheteurs, désormais surtout parisiens ne négocient pas les prix qui ont en hausse de 2% sur un an. Les prix vont de 2 400 € à 8 300€ le m².

Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret : A Neuilly le volume des transactions est élevé, mais il y a un marché à deux vitesses, d’un côté les biens centraux proches des transports et des commerces, de l’autre ceux qui sont plus excentrés et / ou sans extérieur. Désormais les acheteurs n’hésitent plus à négocier les biens avec des défauts. Les biens non vendus après le confinement voient souvent leurs prix baisser. A Levallois, la demande reste plus forte que l’offre, les prix sont stables et devraient grimper un peu. Les prix dans ces villes vont de 5 500 € à 13 000 € le m².

Nogent, Joinville le Pont, Saint-Maur : Les délais de vente se sont raccourcis et les prix ont grimpé de 1% à 2% sur 1 an à Nogent. A Saint-Maur le marché est dynamique aussi, surtout près du RER et dans le centre. Les prix vont de 3 000 à 8 000 € le m² dans ces villes.

Saint-Cloud, Sèvres, Ville-d’Avray : Les télétravailleurs emblent prêts à s’éloigner des gares. A Saint-Cloud, c’est seulement la fin de l’été que les acheteurs sont revenus, en majorité primo-accédant ou investisseur, recherchant des 2 à 3 pièces et sachant se décider rapidement. Les prix ont grimpé d’environ 2% sur 1 an dans les zones les plus recherchées. En centre-ville : de 4 600 € à 7 800 € le m². Pour une maison avec jardin et garage il faut compter 700 000 € minimum. A sèvres la demande reste plus forte que l’offre, les prix ont grimpé de 3% en 1 an, comme l’année précédente soit 6% sur 2 ans. A Ville-d’Avray les conséquences du télétravail se font sentir par le fait que les acheteurs sont désormais plus présents sur les zones éloignées des transports. Les prix dans ces communes vont de 3 400 € à 8 900 € le m².

Rueil Malmaison, Suresnes, Puteaux : Les envies d’extérieurs ont fait grimper les prix des biens qui en ont un. A Suresnes les petites surfaces ont vu leurs prix grimper de 10% sur 1 an. A Puteaux les acheteurs sont attentistes.. Les prix sont stables et les rendements d’environ 5% plutôt élevés. Les prix dans ces communes vont de 4 000 € à 9 400 € le m².

Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Vincennes : Les investisseurs sont de moins en moins présents. Les biens proches des transports sont les plus chers. Les prix vont de 2 500 € à 9 700 € le m².

Le Vésinet, Chatou : Près du RER des ventes peuvent être signées dans la journée, le marché est très dynamique depuis la fin du confinement, cela semble commencer à se calmer. Les biens partent aux prix affichés, sans négociation. La pénurie de biens à fait grimper les prix jusqu’à 8 % par an pour les belles demeures du Vésinet, qui se vendent a partir de 1 Million d’euros. Les prix vont de 2 800 € à 8 600 € le m².

Saint-Ouen, Aubervilliers, Saint-Denis : Une baisse des prix est a prévoir dans certaines zones. Après le confinement le marché à été très dynamique les prix sont montés de 2% à 4% sur 1 an. Les acheteurs deviennent prudents et négocient bien plus les prix depuis septembre. Des baisses de prix sont a prévoir d’ici l’été 2021. Les prix vont de 2 800 e à 7 500 € le m².

Versailles, Le Chesnay, La Celle-Saint-Cloud : Les prix augmentent lentement mais surement. Après le confinement les biens en vente se sont faits plus rares et les vendeurs ont mis leurs biens a vente a des tarifs supérieurs de 2% à 3% par rapport a l’année précédente. A Versailles la demande la plus importante se situe aux environs du Château, même si les tarifs n’y ont pas augmenté plus qu’ailleurs. Le secteur RER Versailles Chantiers est aussi très demandé, le secteur est en mutation avec la construction de logements neufs. Les prix vont de 2 900 € à 9 300 e le m².

Villejuif, Alfortville, Vitry : Forte demande autour des gares actuelles et futures. Sur les 12 derniers mois les prix ont grimpé de 10% contre 2% l’année précédente, même 20% autour des gares. Les prix vont de 2 400 € à  6 800 € le m².

SOURCE & DONNÉES : CAPITAL (MAGAZINE) – NOV 2020 – DOSSIER SPECIAL IMMOBILIER PARIS & BANLIEUE

PERSPECTIVES POUR 2021 :

Selon La banque suisse UBS : Le déploiement d’un vaccin début 2021 devrait permettre à l’économie de revenir a ses niveaux d’avant la pandémie d’ici la fin de 2021. Les menaces inflationnistes devraient rester rares, les taux d’intérêt devraient rester bas dans l’avenir prévisible. Le changement d’administration aux USA devrait se traduire par des plans de relance budgétaire plus importants ainsi qu’un politique plus prévisible modifiant ainsi les perdants et les gagnants du marché. Une baisse du dollar américain n’est pas exclue pour 2021. A long terme, les rendements futurs vont surement rester inférieurs aux dernières années dans toutes les classes d’actifs. Les perspectives des actifs tangibles (immobilier) sont meilleures que celles des emprunts d’état ou des liquidités par exemple.

Selon Goldman Sachs : Optimiste pour 2021, la pandémie reste le problème numéro 1, une vaccination massive d’ici la mi-2021 devrait permettre de voir un retour de la croissance économique pour la fin de 2021.

Rédigé par Mr Sylvain Serge Talvan – Fondateur & Dirigeant - Talvan’s International Paris Real Estate Agency le 12 DEC 2020 à Paris 16e.