Hemos preparado para usted un informe especial sobre la evolución de los precios en el mercado inmobiliario parisino y en la región de París con el fin de intentar comprender mejor los impactos de la contención, así como conocer cuáles son las perspectivas para 2021, distrito por distrito. .

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Agencia inmobiliaria internacional de Talvan en París

REPORTE ESPECIAL Diciembre 2020 Y PERSPECTIVAS PARA 2021

Análisis del mercado inmobiliario posterior a la contención : París y suburbios  

FUENTE S : - Capital Magazine NOV 2020 - Special Real Estate Report Paris y sus suburbios. - Banco de inversión suizo UBS - Banco de inversión estadounidense Goldman Sachs 

Algunos elementos importantes : Ahora las casas son muy populares, las propiedades con exterior también. Cada vez más compradores han sido expulsados ​​del mercado desde principios de 2020, los bancos tienen dificultades para otorgar préstamos. El plan de recuperación de 2 mil millones para ayudar a financiar la renovación energética de viviendas particulares, esto estimula el interés en la propiedad para renovar ( " consejos " para los precios de renovación más comercializables y financiables ahora).   

El mercado no parece volver a la normalidad. La tasa de préstamos denegados es el 10% de los solicitados, el doble de 12 meses antes. Para los archivos más frágiles, la tasa de rechazo ha aumentado del 20 al 30% en 1 año. Los bancos animan a los prestatarios a incrementar su aportación personal, ahora exigen que la aportación sea al menos equivalente a los honorarios del notario, y en ocasiones también el 10% del precio de la propiedad además. Aún entiendo bancos como Société Générale y La Banque Postale todavía aceptan prestatarios desde 1.800 € / mes, pero solo negocian tasas con ingresos más altos. 

Copropiedad : Procedimientos simplificados destinados a devolver el poder a los vecinos y al consejo sindical en detrimento de los patronos ( ordenanza de finales de 2019). Se facilitan los trabajos de mantenimiento, se refuerza el control del administrador de la propiedad. Ahora se permite la votación remota . El contrato de fideicomisario deberá entrar en vigor cada año en lugar de cada 3 años. Las solicitudes individuales se manejarán mejor. 

Búsquedas de alquiler en París : han caído un 23% en 1 año. En algunas ciudades, la oferta de propiedades amuebladas en alquiler se ha incrementado en un 50% en 1 año. 

Tensión del mercado (relación demanda / oferta) : Aumento de la tensión de 4% a 26% en departamentos . Aumento del voltaje del 42% al 60% en las casas. Las áreas más grandes y las propiedades con un exterior son las más solicitadas. 

Poder adquisitivo : En Berna… Disminuyendo en el 46% de las grandes ciudades y aumentando en el 27% de las grandes ciudades. El sobre de los compradores se mantiene estable. Los apartamentos con precios realistas se venden en dos meses en promedio 

PRECIOS INMOBILIARIOS EN PARIS

Los precios están comenzando a bajar en ciertas áreas de París, sin embargo , han aumentado en los suburbios del interior, especialmente para casas y apartamentos con exterior. Posible evolución del precio : A) Escenario optimista : de 0% a + 3% B) Escenario pesimista : -3% a -5% .   

París 1 st y 2 nd distritos : Exteriores compradores son poco o no está presente, incluso en bellas direcciones . Una propiedad en el palacio real con vistas a los jardines vale, por ejemplo, de 20 a 30 000 € por m². Los precios oscilan entre los 8.500 y los 30.000 € el metro cuadrado.   

París 3 ª y 4 ª distritos : Las pequeñas tiendas están entrando en el mercado. Hacia Saint-Paul estamos en los 14.000 € por m² rue Vieille du Temple subimos a 25.000 e por m², los precios pueden variar de un edificio a otro. Los propietarios de pequeñas superficies alquiladas con Airbnb ya están dispuestos a vender, pero no a negociar por el momento. Para las islas el ticket de entrada es de 15.000 € el m² para los muelles, los precios aumentan si el bien tiene terraza o ascensor. Los precios oscilan entre los 8.500 y los 30.000 € el m².     

París 5 º y 6 º distritos : Los precios más bajos podría tener éxito en la oleada. Los compradores ahora pueden negociar productos con defectos. Cerca de los Jardines de Luxemburgo los precios rondan los 14.000 € por m², Rue des saints pères ronda los 18.900 € por m². Los precios oscilan entre los 8.500 y los 25.000 € el m².     

Paris 7 ° y 8 th arrondissements : El volumen de transacciones está disminuyendo. Para los productos con exterior, el precio ha aumentado en un 20% y son muy populares. Los precios oscilan entre los 8.500 y los 38.000 € el m².   

París 9 ° distrito: Amplia selección de apartamentos de 100 a 150m² en este mercado. Los precios oscilan entre los 7.000 € y los 19.000 € el m².   

Paris 10 ° distrito : Los precios están a la baja, excepto en ciertos barrios. Dependiendo del sector, los precios en este distrito podrían evolucionar de diferentes maneras . Los precios oscilan entre los 7.000 € y los 19.000 € el m².    

Paris 11 º y 12 º distritos : Talleres r énover, pequeñas superficies puestas en el mercado esde la crisis alquiler de Ai rbnb .. Los precios oscilan entre 7 000 € a 20 000 m² de correo electrónico.   

Paris 13 º y 14 º distritos : Los inversores permanecen activos a pesar de los controles de alquileres. Por el momento, los vendedores se mantienen firmes en los precios. Casi el 5º , los precios alcanzan los 13 o incluso los 15.000 € el m². En particular en la Avenue des Gobelins. Los numerosos edificios de la década de 1970 ahora atraen a jubilados y familias que buscan un exterior. El mercado es menos dinámica en el 14 º , el depósito de bienes en el mercado ha aumentado y los compradores son más exigentes. Los precios oscilan entre los 9.000 y los 20.000 € el m².    

Paris 15 ° distrito : se negocian de nuevo las mercancías y de las obras necesarias. Los precios en el sur del distrito continúan aumentando, al menos para los productos con estacionamiento y espacios al aire libre, por pequeños que sean. Los demás bienes quedan por debajo de los 10.000 € el m². Las mayoría de las direcciones burguesas a la escuela militar o Campo de Marte son similares a pr ix 7 º arrondissement. Estos sectores han visto subir sus precios un 35% en solo 4 años . Por ejemplo Avenue De Suffren los precios rondan los 15.700 € por m².  Los precios oscilan entre los 7.000 € y los 19.000 € el m².       

Paris 16 º arrondissement: En ausencia de clientes extranjeros, los clientes nacionales deciden rápidamente, incluso para las características excepcionales, que sorprende a algunos. Sin embargo, el número de bienes en el mercado sigue aumentando, especialmente desde el fin de la contención. Se acerca el final del ciclo de aumentos de precios. Los sectores de Auteuil y La Muette continuaron mejorando, al igual que Jasmin. Las propiedades más buscadas son las de 3 y 4 habitaciones luminosas. En el borde del Bois d e Boulogne , los precios han experimentado un aumento y, en general, se encuentran en 15.000 € por m. Por supuesto , los productos con exterior han visto aumentar sus precios entre un 10% y un 20%. Por ejemplo, un 62m² con una terraza de 170m² con vistas a la Torre Eiffel se ha vendido a 29 840 € el m². Las propiedades con exterior se venden por unos 17.000 € el m² en las direcciones correctas. Los precios oscilan entre los 8.000 € y los 30.000 € el m².        

Paris 17 º arrondissement : Algunos sectores son más dinámicos que otros. El norte del municipio es generalmente más barato. Hacia Wagram, Malesherbes o Monceau el menor defecto genera ahora un precio más bajo. Los tiempos de venta son generalmente más largos desde el final de la contención. Los precios deberían estabilizarse, pero las viviendas de menor calidad deberían hacer bajar los precios. Los precios oscilan entre los 7.500 y los 30.000 € el m².   

Paris 18 º arrondissement: Montmartre permanece activo. Hacia la puerta de la capilla los precios oscilan entre 6.000 y 9.000 e por m². En Montmartre, los precios por m² pueden llegar al triple de una casa con jardín. Se espera que bajen los precios de los bienes con defectos o de los edificios de calidad inferior a la media. Las zonas cercanas a la carretera de circunvalación deberían ver aumentar sus precios con los Juegos Olímpicos de 2024. En la mayoría de los sectores, los precios oscilan entre los 10 y los 15.000 euros por m². En el distrito, los precios varían de € 6.000 a 26.000 € por m².      

Paris 19 th arrondissement : Fuerte crecimiento en la demanda de propiedades con balcones en la década de 1970. Es común encontrar apartamentos familiares por menos de € 8,000 por m² (Stalingrad y Porte de Pantin ) En las áreas más populares, los precios son más alto como alrededor de Buttes Chaumont o el canal Ourcq. Los precios oscilan entre los 6.500 y los 13.500 € el m².     

Paris 20 ° distrito : La fuerte demanda de los muchos apartamentos de 2 habitaciones. Los precios han aumentado un 8% durante los últimos 12 meses. Los precios oscilan entre los 6.500 y los 13.500 € el m².   

 

PRECIOS INMOBILIARIOS EN PARIS

Antony, Bourg La Reine, Sceaux : Los estudios son caros. Los precios se mantienen estables para los productos más recientes. Los precios oscilan entre los 2 700 € y los 8 100 m².   

Charenton, Maisons Alfort, Saint-Maurice : Después del desconfinamiento, las mercancías con exterior han experimentado un fuerte aumento de la demanda y de sus precios. Los precios oscilan entre los 3.000 y los 8.700 € el m².   

Boulogne Billancourt : Los precios parecen haber subido demasiado. La escasez de viviendas empeoró después del cierre. Los compradores se apresuraron y firmaron a precios récord (+8 a + 15% durante 1 año). Desde septiembre la actividad se ha ralentizado, hay menos compradores y ahora se están tomando su tiempo y son mucho más selectivos. Los precios podrían caer a principios de 2021 del -2% al -5%. Los precios oscilan entre los 5.800 y los 15.000 € el m².    

Clamart, Meudon : los vendedores tienen cada vez más prisa por vender. El stock de productos disponibles en el mercado ha aumentado en un 30% en Clamart, los compradores tienen una amplia variedad de opciones. Los vendedores han acelerado la comercialización de su propiedad, creando una reversión del mercado, haciéndolos más dispuestos a negociar el precio de venta. No hay suficientes compradores para mantener los precios. En Meudon, los precios han aumentado un 1% en un año, la oferta sigue siendo inferior a la demanda. Los precios oscilan entre los 2.500 y los 8.300 € el m².   

Clichy, Asnières, Courbevoie : la temida escasez antes del confinamiento parece poco probable ahora. Los compradores se han vuelto más escasos, especialmente debido a la creciente renuencia de los bancos a otorgar préstamos. El volumen de transacciones ha disminuido considerablemente, los bienes sobrevalorados ya no despiertan interés. El precio de los bienes finos debería estabilizarse o descender ligeramente, el de los bienes poco atractivos y descentrados debería caer bruscamente. Los precios oscilan entre los 4.200 y los 9.100 € el m².    

Issy les Moulineaux, Vanves : Precios entre un 10% y un 20% más altos al pie del metro. Entre mayo y julio se notó un frenesí de compras, que desde entonces se ha calmado. Los precios se han estancado desde septiembre y podrían bajar en áreas menos deseables. Los precios oscilan entre 5.000 y 12.000 € el m².   

Malakoff, Chatillon, Montrouge : los compradores ahora son exigentes. La demanda tiende a disminuir, los vendedores se ven obligados a negociar para vender con éxito. Los precios podrían reducirse en la primavera de 2021. Los precios oscilan entre los 4.300 y los 9.200 € por m².   

Massy Palaiseau : Los precios cerca del RER han aumentado entre un 1% y un 3% en 1 año. Las propiedades más populares son casas con jardines y apartamentos cerca del transporte. Los precios oscilan entre los 2.000 y los 4.800 € el m².   

Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Pantin : Desde agosto, se siente el comienzo de una calma. La oferta es menor que la demanda, en particular porque los parisinos vienen a buscar una habitación adicional o un exterior, en consecuencia los precios de los productos más solicitados aumentaron entre un 5% y un 15%. Los precios varían de 4.000 € a 8.300 € el m².   

Saint-Germain-en-Laye, Marly-Le-Roi, Le Pecq : las transacciones superiores al millón de euros son numerosas. Los precios han subido entre un 3% y un 5% año tras año. Los compradores de París buscan principalmente casas. Las ventas se han duplicado, los productos a la venta son cada vez más escasos. En Saint-Germain-en-Laye el precio a veces supera los 10.000 € por m² como en París. En Pecq puedes llegar a los 7.000 € el m². Los precios en estas ciudades oscilan entre los 2.500 y los 11.000 euros el m².      

Montreuil, Bagnolet, Romainville : los compradores, ahora especialmente los parisinos, no negocian precios que han aumentado un 2% en un año. Los precios oscilan entre los 2.400 y los 8.300 € el m².   

Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret : En Neuilly el volumen de transacciones es alto, pero hay un mercado de dos velocidades, por un lado mercancías centrales cerca del transporte y las tiendas, por el otro, las que son más excéntrico y / o sin exterior. Ahora los compradores ya no dudan en negociar productos con defectos. Los bienes que no se venden después de la contención suelen ver caer sus precios. En Levallois, la demanda sigue siendo más fuerte que la oferta, los precios se mantienen estables y deberían subir un poco. Los precios en estas ciudades oscilan entre los 5.500 y los 13.000 € el m².    

No gent, Joinville le Pont, Saint-Maur : Los tiempos de venta se han acortado y los precios han subido del 1% al 2% en un año en Nogent. En Saint-Maur el mercado también es dinámico, especialmente cerca del RER y en el centro. Los precios oscilan entre los 3.000 y los 8.000 € el m² en estas localidades.   

St. Cloud SEVR es, Ville d'Avray : Los teletrabajadores están listos para alejarse de las estaciones. En Saint-Cloud, solo a finales del verano regresaron los compradores, en su mayoría compradores por primera vez o inversores, que buscaban de 2 a 3 habitaciones y sabían cómo tomar una decisión rápidamente. Los precios subieron alrededor del 2% año tras año en las áreas más deseables. En el centro de la ciudad : de 4.600 € a 7.800 € el m². Para una casa con jardín y garaje, se necesitan al menos 700.000 €. En Sèvres, la demanda sigue siendo más fuerte que la oferta, los precios han aumentado un 3% en 1 año, como en el año anterior, es decir, un 6% en 2 años. En Ville-d'Avray, las consecuencias del teletrabajo se sienten por el hecho de que los compradores están ahora más presentes en zonas alejadas del transporte. Los precios en estos municipios oscilan entre los 3.400 y los 8.900 € el m².       

Rueil Malmaison, Suresnes, Puteaux : los deseos por el aire libre han elevado los precios de las propiedades que tienen uno. En Suresnes, las pequeñas tiendas han visto subir sus precios un 10% en un año. En Puteaux, los compradores están atentos, los precios se mantienen estables y los rendimientos en torno al 5% son bastante elevados. Los precios en estos municipios oscilan entre los 4.000 y los 9.400 € el m².   

Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Vincennes : los inversores están cada vez menos presentes. Las mercancías cercanas al transporte son las más caras. Los precios oscilan entre los 2.500 y los 9.700 euros el m².    

Le Vésinet, Chatou : Cerca del RER, las ventas se pueden firmar durante el día, el mercado ha sido muy dinámico desde el final del confinamiento, parece estar comenzando a calmarse. La mercancía sale a los precios indicados, sin negociación. La escasez de bienes ha hecho subir los precios hasta un 8% anual de las hermosas casas de Vésinet, que se venden a partir de 1 millón de euros. Los precios oscilan entre los 2.800 y los 8.600 € el m².   

Saint-Ouen, Aubervilliers, Saint-Denis : es de esperar una caída de los precios en determinadas zonas. Después del confinamiento, el mercado fue muy dinámico, los precios subieron del 2% al 4% durante 1 año. Los compradores se están volviendo cautelosos y negociando los precios mucho más desde septiembre. Se esperan reducciones de precios para el verano de 2021. Los precios oscilan entre 2.800 y 7.500 euros por m².    

Versailles, Le Chesnay, La Celle-Saint-Cloud : los precios están aumentando lenta pero seguramente. Después del encierro, los productos a la venta se volvieron más raros y los vendedores pusieron sus productos a la venta a precios entre un 2% y un 3% más altos que el año anterior. En Versalles, la demanda más importante se encuentra en torno al castillo, aunque los precios no han aumentado más que en otros lugares. El sector de Versailles Chantiers RER también tiene una gran demanda, el sector está cambiando con la construcción de nuevas viviendas. Los precios oscilan entre los 2.900 y los 9.300 € el m².   

Villejuif, Alfortville, Vitry : Fuerte demanda en las estaciones actuales y futuras. En los últimos 12 meses, los precios han subido un 10% frente al 2% del año anterior, incluso un 20% en las estaciones. Los precios oscilan entre los 2.400 y los 6.800 € el m².    

FUENTE Y DATOS : CAPITAL (REVISTA) - NOVIEMBRE 2020 - ARCHIVO INMOBILIARIO ESPECIAL PARÍS Y SUBURBANO 

PERSPECTIVAS PARA 2021 : 

Según el banco suizo UBS : El despliegue de una vacuna a principios de 2021 debería permitir que la economía regrese a sus niveles anteriores a la pandemia para finales de 2021. Las amenazas inflacionarias deberían seguir siendo raras, tasas de interés se espera que permanezcan bajos en el futuro previsible. El cambio de administración en los EE. UU. Debería traducirse en paquetes de estímulo fiscal más grandes , así como en políticas más predecibles, cambiando así a los perdedores y ganadores en el mercado. No se descarta una caída del dólar estadounidense para 2021. A largo plazo, es probable que los rendimientos futuros sigan siendo inferiores a los de los últimos años en todas las clases de activos. Las perspectivas para los activos tangibles (bienes raíces) son mejores que las de los bonos del gobierno o el efectivo, por ejemplo. 

Según Goldman Sachs : Optimista para 2021, la pandemia sigue siendo el problema número uno, una vacunación masiva a mediados de 2021 debería ver un retorno del crecimiento económico a fines de 2021. 

Escrito por el Sr. Sylvain Serge Talvan - Fundador y Líder - Agencia Inmobiliaria Internacional de Talvan París el 12 de diciembre de 2020 en París 16 th .