С начала года ставки по ипотеке снижались и были относительно стабильными, в среднем ниже 3,8%. В период с января 2022 года по июль 2023 года процентные ставки во Франции были ниже, чем в среднем в соседних странах. Однако с января 2024 года они сравнялись со ставками в соседних странах, составив около 4%. В 2023 году процентные ставки во Франции выросли больше всего, почти вдвое с 2% до 4%, что сделало заимствования более дорогими. Это привело к падению объемов продаж на 23% за год и примерно на 40% за два года.

За последние 12 месяцев цены в Париже упали в среднем на 8%, достигнув около 9350 евро/м². Цены на жилье в Париже и регионе Иль-де-Франс упали в среднем на 10%. По сравнению с историческим пиком в сентябре 2020 года это означает снижение на 14% в номинальном выражении и на 28% в постоянных евро (с поправкой на инфляцию). В краткосрочной перспективе сохраняется тенденция к снижению объемов продаж и стагнации или даже небольшому снижению цен. Однако прогнозы восстановления на 2025 год дают надежду, что «худшее позади».

Кредиты на недвижимость: динамика восстановления?

Ставки по кредитам продолжают падать, а кредитное производство демонстрирует признаки восстановления. В июне 2024 года ежемесячное производство достигло 8–9 млрд евро, а в июле — 11 млрд. Для сравнения, в 2022 году оно достигло пика в 22 млрд в месяц, прежде чем упало до всего 6 млрд. На этот поворот влияют макроэкономические факторы, такие как война на Украине, постоянная инфляция, политическая нестабильность и крупный кризис на рынке новой недвижимости, худший за последние 25 лет. Хотя рынок недвижимости все еще далек от нормы, особенно в Париже, в настоящее время маржа переговоров высока, в среднем около 5%. ?

Спрос, который все еще существует

Несмотря на трудности, основы рынка недвижимости остаются прочными, поскольку жилье является насущной потребностью. Поэтому спрос сохраняется. Нехватка новых объектов недвижимости в сочетании с кризисом аренды побуждает некоторые домохозяйства рассматривать покупку, которая стала более доступной, чем аренда в некоторых регионах.

Худшее позади?

По данным MeilleursAgents и SeLoger, рынок достиг своей «низшей точки» и должен восстановиться. С января 2024 года покупательная способность на рынке недвижимости выросла, предлагая в среднем на 4 м² больше. В некоторых регионах цены перестали падать и даже начинают немного расти. Поэтому признаки восстановления заслуживают доверия, тем более что экономические показатели в целом благоприятны. Однако политическая и социальная нестабильность остается источником неопределенности, что может замедлить это восстановление.

Восстановление ожидается в 2025 году

В сентябре 2024 года заканчивается необычное лето для французского рынка недвижимости. До лета ситуация была сложной из-за падения цен и объемов, а также банкротств застройщиков. В начале учебного года оптимизм, похоже, возвращается, и некоторые эксперты прогнозируют восстановление в 2025 году. Это перекликается с исторической тенденцией непрерывного роста цен на недвижимость, за исключением периодов крупных кризисов. В период с 2015 по 2022 год стоимость французской недвижимости выросла в среднем на 30%, в частности, благодаря исторически низким процентным ставкам, которые стимулировали рынок. Но с ростом инфляции Европейский центральный банк (ЕЦБ) повысил свои ключевые ставки с 0% до 4,5% в период с июля 2022 года по сентябрь 2023 года, что привело к замедлению продаж и падению цен в 2023 году, который называют «черным годом» со слабым экономическим ростом в 1,1%.

Однако с объявлением о планируемом снижении ставок ФРС и ЕЦБ климат на рынке недвижимости может улучшиться, что может положить начало восстановлению в 2025 году или, по крайней мере, началу восстановления.

Кризисы и стагнация цен на недвижимость

Недвижимость пережила три крупных кризиса с 1980-х годов, каждый из которых вызывал стагнацию цен в течение примерно 10 лет: кризис 1980-х годов (последствие нефтяного шока), кризис 1990-х годов (с войной в Персидском заливе и пузырем ".com") и кризис субстандартного кредитования 2007-2008 годов. Эти кризисы оказали значительное влияние на цены на недвижимость, что привело к циклам спада, а затем стагнации.

Сегодня экономические перспективы отмечены высоким государственным дефицитом и тревожными государственными финансами, что может привести к непредсказуемым налоговым реформам. Однако, поскольку жилье является основной потребностью, оно должно оставаться относительно незатронутым или даже поддерживаться государственной политикой. FNAIM (Национальная федерация недвижимости) выступает за более амбициозную жилищную политику, включая смягчение условий предоставления кредитов на недвижимость с целью стимулирования спроса. В документе также рекомендуется ввести налоговые льготы для поощрения частных инвесторов, доверие которых резко упало с 2017 года.

Недвижимость в Европе: интересное сравнение

Французский рынок недвижимости невозможно анализировать изолированно. Согласно отчету Aviv Housing Report, сравнительному исследованию рынков недвижимости Европейского союза, динамика соседних с Францией стран схожа. Например, в Германии и Испании мы также наблюдаем стабилизацию цен после фазы спада. В Италии цены все еще находятся под давлением, но имеют тенденцию к стабилизации. Эта общая тенденция поддерживается теми же макроэкономическими факторами: инфляцией, ростом процентных ставок и политической неопределенностью. Это показывает, что европейский рынок недвижимости, хотя и по-разному затронут в зависимости от страны, имеет схожие характеристики, в частности ограниченное предложение новых объектов недвижимости, что, как и во Франции, поддерживает цены, несмотря на сложную обстановку.

Вывод: к улучшению в 2025 году?

Ожидается, что процентные ставки продолжат падать, в то время как цены могут снова вырасти в течение следующих 6–12 месяцев. Банки начинают открывать доступ к кредитам, и многие покупатели, как ожидается, вернутся на рынок к Рождеству 2024 года. В некоторых регионах цены уже начинают стабилизироваться или немного расти. Кроме того, дефицит нового жилья механически способствует поддержанию повышательного давления на цены в районах, где спрос остается высоким.

Короче говоря, хотя рынок недвижимости еще не вышел из кризиса, в 2025 году появляются все более заметные признаки восстановления. Однако эволюция будет во многом зависеть от экономической и политической стабильности в ближайшие месяцы.

Написано для вас Сильвеном Талваном 27 сентября 2024 года

*Если вам понравилась эта статья, пожалуйста, поделитесь ею. Заранее спасибо.

Под видеоплеером вы найдете ИСХОДНЫЕ ДОКУМЕНТЫ в формате PDF, просто нажмите на них, чтобы открыть документ.

Видеоплейлист для дальнейшего изучения темы:

ИСТОЧНИКИ:

• Notaires : notaires.fr

• Meilleursagents : meilleursagents.com

• SeLoger : seloger.com

• FNAIM : fnaim.fr

• Aviv Housing Group : aviv-group.com