De la începutul anului, ratele ipotecare au fost în scădere și relativ stabile, situându-se sub 3,8% în medie. Între ianuarie 2022 și iulie 2023, ratele dobânzilor din Franța au fost mai mici decât media din țările vecine. Cu toate acestea, din ianuarie 2024, acestea s-au aliniat la ratele din țările vecine, în jur de 4%. Anul 2023 a înregistrat cea mai mare creștere a ratelor dobânzilor din Franța, aproape dublându-se de la 2% la 4%, ceea ce face împrumutul mai scump. Acest lucru a condus la o scădere a volumelor vânzărilor de 23% pe parcursul unui an și cu aproximativ 40% pe parcursul a doi ani.

În ultimele 12 luni, prețurile din Paris au scăzut în medie cu 8%, ajungând la aproximativ 9.350 EUR/m². Prețurile caselor din Paris și din regiunea Île-de-France au scăzut în medie cu 10%. Față de vârful istoric din septembrie 2020, acesta reprezintă o scădere de 14% în termeni nominali și 28% în euro constant (ajustat pentru inflație). Pe termen scurt, tendința se menține către o scădere a volumelor vânzărilor și o stagnare sau chiar o ușoară scădere a prețurilor. Cu toate acestea, prognozele de redresare pentru 2025 dau speranță că „ceea ce este mai rău a trecut în urmă”.

Credite imobiliare: o dinamică de recuperare?

Ratele creditelor continuă să scadă, iar producția de credite dă semne de redresare. În iunie 2024, producția lunară a ajuns la 8 până la 9 miliarde de euro, iar în iulie 11 miliarde. Spre comparație, în 2022, a atins un vârf de 22 de miliarde pe lună înainte de a scădea la doar 6 miliarde. Această întoarcere este influențată de factori macroeconomici precum războiul din Ucraina, inflația persistentă, instabilitatea politică și o criză majoră a imobiliarelor noi, cea mai gravă din ultimii 25 de ani. În timp ce piața imobiliară este încă departe de normal, în special în Paris, marjele de negociere sunt în prezent ridicate, în jur de 5% în medie.

O cerere care este încă prezentă

În ciuda dificultăților, fundamentele pieței imobiliare rămân solide, locuința fiind o nevoie esențială. Prin urmare, cererea rămâne prezentă. Lipsa de proprietăți noi, combinată cu criza închirierii, încurajează unele gospodării să ia în considerare cumpărarea, care a devenit mai accesibilă decât închirierea în anumite regiuni.

E cel mai rău în spatele nostru?

Potrivit MeilleursAgents și SeLoger, piața a atins „punctul scăzut” și ar trebui să revină. Din ianuarie 2024, puterea de cumpărare imobiliară a crescut, oferind în medie cu 4 m² în plus. În unele regiuni, prețurile au încetat să scadă și chiar încep să crească ușor. Semnele unei reveniri sunt așadar credibile, mai ales că indicatorii economici sunt în general favorabili. Cu toate acestea, instabilitatea politică și socială rămâne o sursă de incertitudine, care ar putea încetini această redresare.

O redresare așteptată în 2025

În septembrie 2024, o vară neobișnuită se încheie pentru piața imobiliară franceză. Înainte de vară, situația era dificilă cu scăderea prețurilor și a volumelor, precum și falimentele dezvoltatorilor. La începutul anului școlar, optimismul pare să revină, iar unii experți prevăd o redresare pentru 2025. Acest lucru face ecoul unei tendințe istorice de creștere continuă a prețurilor imobiliare, cu excepția crizelor majore. Între 2015 și 2022, imobiliarele franceze și-au crescut valoarea cu 30% în medie, în special datorită ratelor dobânzilor scăzute istoric, care au stimulat piața. Dar, odată cu creșterea inflației, Banca Centrală Europeană (BCE) și-a majorat ratele cheie de la 0% la 4,5% între iulie 2022 și septembrie 2023, provocând o încetinire a vânzărilor și o scădere a prețurilor în 2023, descris drept un „an negru. „cu o creștere economică slabă de 1,1%.

Cu toate acestea, odată cu anunțul reducerilor de rate planificate de FED și BCE, climatul de pe piața imobiliară s-ar putea îmbunătăți, inițiind o posibilă redresare în 2025, sau cel puțin începuturile unei redresări.

Crize și stagnare a prețurilor imobiliare

Imobiliarul a trecut prin trei crize majore începând cu anii 1980, fiecare provocând stagnarea prețurilor pe o perioadă de aproximativ 10 ani: criza anilor 1980 (consecința șocului petrolului), cea a anilor 1990 (odată cu Războiul din Golf și „. com" bubble) și criza subprime din 2007-2008. Aceste crize au avut efecte semnificative asupra prețurilor imobiliare, ducând la cicluri de declin și apoi de stagnare.

Astăzi, perspectivele economice sunt marcate de un deficit public ridicat și de finanțe publice îngrijorătoare, care ar putea duce la reforme fiscale imprevizibile. Cu toate acestea, deoarece locuințele este o nevoie primară, ar trebui să rămână relativ neafectate, sau chiar susținute de politicile publice. FNAIM (Federația Națională a Imobiliară) pledează pentru o politică locativă mai ambițioasă, inclusiv pentru o relaxare a condițiilor de acordare a creditelor imobiliare în vederea stimulării cererii. De asemenea, recomandă scutiri fiscale pentru a încuraja investitorii privați, a căror încredere a scăzut din 2017.

Imobiliare în Europa: o comparație interesantă

Piața imobiliară franceză nu poate fi analizată izolat. Potrivit Aviv Housing Report, un studiu comparativ al piețelor imobiliare din Uniunea Europeană, dinamica țărilor vecine ale Franței este similară. De exemplu, în Germania și Spania, observăm și o stabilizare a prețurilor după o fază de scădere. În Italia, prețurile sunt încă sub presiune, dar tind să se stabilizeze. Această tendință generală este susținută de aceiași factori macroeconomici: inflația, creșterea ratelor dobânzilor și incertitudinile politice. Aceasta arată că piața imobiliară europeană, deși este afectată diferit în funcție de țară, are caracteristici similare, în special o ofertă limitată de proprietăți noi, care, ca și în Franța, susține prețurile în ciuda unui mediu dificil.

Concluzie: spre o îmbunătățire în 2025?

Se așteaptă ca ratele dobânzilor să continue să scadă, în timp ce prețurile ar putea crește din nou în următoarele 6 până la 12 luni. Băncile încep să redeschidă accesul la credit, iar mulți cumpărători sunt așteptați să revină pe piață până la Crăciunul 2024. În unele regiuni, prețurile încep deja să se stabilizeze sau să crească ușor. În plus, deficitul de locuințe noi contribuie mecanic la menținerea presiunii crescătoare asupra prețurilor în zonele în care cererea rămâne puternică.

Pe scurt, deși piața imobiliară nu a ieșit încă din pădure, sunt tot mai multe semne de revenire în 2025. Evoluția va depinde însă în mare măsură de stabilitatea economică și politică din următoarele luni.

Scris pentru dvs. de Silviu Sergiu Tâlvan pe 27 septembrie 2024

*Dacă v-a plăcut acest articol, vă rugăm să-l distribuiți. Vă mulțumesc anticipat.

Sub playerul video, veți găsi DOCUMENTELE SURSA în PDF, doar faceți clic pe el pentru a deschide documentul.                                 

Playlist video pentru a explora subiectul în continuare:

SURSE :

• Notaires : notaires.fr

• Meilleursagents : meilleursagents.com

• SeLoger : seloger.com

• FNAIM : fnaim.fr

• Aviv Housing Group : aviv-group.com