El aumento de las tasas ha excluido a muchos hogares de la propiedad de vivienda. El mercado debería volver a los fundamentos de equilibrar la oferta y la demanda. Los precios caen de media entre un -5% y un -6% en París, a veces con fuertes diferencias entre distritos. A nivel nacional los precios han caído un 1% de media, pero por ejemplo en Niza los precios han aumentado un +3%. Todo esto durante los últimos 12 meses.

Las transacciones en 2023 ascienden aproximadamente a 875.000 ventas, lo que representa una caída de más del 25% en el volumen de transacciones desde 2021, año en el que se produjeron más de 1,2 millones de transacciones en Francia. Según la FNAIM, se trata de la mayor desaceleración en los volúmenes de ventas en más de 50 años; algunos hablan de un “shock” por la caída del número de transacciones. Los mercados que siguen siendo dinámicos son aquellos en los que los compradores dependen menos de los préstamos (los compradores nacionales e internacionales pagan en efectivo).

Recordemos que en 1982 los tipos deudores rondaban el 18% en Francia, lo que no impidió que los precios aumentaran un +130% en la segunda mitad de los años ochenta. Durante la crisis inmobiliaria de principios de los años 1990, los vendedores tardaron casi 3 años, entre 1991 y 1994, en aceptar reajustar sus precios de venta a las nuevas realidades del mercado; naturalmente, entre 1991 y 1994 el volumen de transacciones había disminuido significativamente, el mercado retomó su normalidad. dinámico después de que los vendedores hayan acordado ajustar los precios.

En 2024, los volúmenes de ventas deberían seguir cayendo pero de forma menos abrupta, se esperan alrededor de 750.000 transacciones para el año 2024, según la FNAIM, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad, los precios tendrán que bajar entre un 5% y un 15% para que el volumen de transacciones vuelve a su nivel normal de alrededor de 1 millón de transacciones por año. Esto equilibrando la oferta con la demanda disponible y, sobre todo, con las capacidades financieras de los compradores potenciales (significativamente reducidas por el aumento de los tipos de interés).

Fin del aumento de tipos: se espera que el BCE reduzca los tipos clave en 2024 para combatir la recesión; En este contexto se prevé una caída o al menos una estabilización de los tipos hipotecarios. Naturalmente, esta estabilización o caída de los tipos a corto y medio plazo debería tener un impacto positivo en el volumen de ventas, así como en la caída de los precios de venta, elementos todos ellos muy relacionados.

2024/2025: ¿Un punto de inflexión para el mercado inmobiliario?

El mercado podría experimentar un punto de inflexión entre mediados de 2024 y principios de 2025. Las tasas cayeron en todos los bancos hacia finales de enero, lo que no había sucedido en aproximadamente dos años. Este es un indicador favorable para las perspectivas del mercado inmobiliario. Este mercado ha experimentado históricamente una inercia importante, los cambios en diversos parámetros económicos y económicos tardan al menos unos meses en ser "digeridos" y luego reflejados en las realidades del mercado inmobiliario (a veces esto puede tardar varios años como durante la crisis del década de 1990)

2024: Año interesante para los compradores.

Por un lado, los precios en París no caían de esta manera desde hacía más de 15 años. Las ofertas sobre bienes raros son mucho más accesibles que antes, a precios más bajos o al menos algo negociables, lo que no ocurría hace unos años, cuando un comprador interesado tenía que hacer una oferta rápidamente sobre algunos tipos de bienes, de lo contrario existía el riesgo de la propiedad se vende a otro comprador (a veces dentro de unos pocos días). El mercado ahora está menos tenso de lo habitual y están apareciendo en el mercado ofertas que antes eran casi imposibles de encontrar. Los compradores que pagan al contado tienen ahora una cierta prioridad a los ojos de los vendedores, una simple consecuencia del hecho de que si hacen una oferta no existe el riesgo de que el banco rechace un préstamo inmobiliario, lo que ha impedido ciertas transacciones. . para lograr estos últimos 2 años. En este contexto, los compradores sin necesidad de préstamo resultan muy tranquilizadores para los vendedores, lo que también les da, en determinados casos, peso en la negociación. Es un muy buen momento para comprar si no necesitas pedir un préstamo en un banco, los márgenes de negociación son mayores, en esta situación se ha vuelto común un 5% a veces incluso un 10% de negociación, dependiendo de los bienes y ubicaciones. Para los compradores sin necesidad de financiación con una visión y un proyecto a largo plazo, este es probablemente el momento más favorable para invertir en inmuebles parisinos desde hace más de 15 años. De hecho, el mercado inmobiliario parisino es un importante mercado global, internacional y dinámico que siempre acaba recuperándose. Históricamente, una inversión a largo plazo resulta sensata y sólida (en nuestro artículo de julio de 2023 y un poco más abajo en este artículo puede encontrar un gráfico de la evolución de los precios inmobiliarios parisinos desde los años 1960)

Abajo: El sector inmobiliario en Europa: ¿un rayo de esperanza para 2024?

Oportunidades raras:

Un inversor ilustrado comprenderá que este contexto, con el reciente inicio de una caída de los tipos deudores, permite encontrar bienes raros y muy codiciados que normalmente son muy difíciles de encontrar y que a veces se venden en pocos días. Además de los precios ligeramente más bajos, los mayores márgenes de negociación permiten cerrar acuerdos interesantes para aquellos que pueden pagar en efectivo, podemos obtener bienes raros a precios más atractivos que antes. Este mercado presenta oportunidades poco comunes en las que los compradores tienen ahora un peso mucho mayor que antes, particularmente en términos de margen de negociación.

La crisis inmobiliaria de los años 90 comparada con la de 2023:

En la década de 1990, las tasas de endeudamiento rondaban el 10%, los precios cayeron en la misma década alrededor del -40%, la peor crisis inmobiliaria en París desde la década de 1930. Durante la segunda mitad de los años 1980, los precios inmobiliarios en París aumentaron un +130%. Antes de que los precios cedan, los volúmenes caen (-35% en 1990 y -23% en 2023). Los contextos económico y monetario son muy diferentes; el euro protege bien contra ataques especulativos, por ejemplo. Los tipos de interés están lejos de los picos de los años 1990, un 10% frente a un 4% en 2024. Durante la crisis de los años 1990 influyeron ciertos factores como la fuerte financiarización, la Guerra del Golfo, así como los inversores institucionales (apodados los tontos). que invirtieron masivamente en la década de 1980 y luego vendieron masivamente a principios de la década de 1990, cuando los precios comenzaron a caer, lo que inicialmente tuvo el efecto de amplificar el crecimiento de los precios y luego, en segundo lugar, amplificar la brutalidad de la crisis.

Estamos muy lejos del contexto de los años 90, por lo que el término crisis es apropiado sobre todo para hablar del volumen de transacciones, sin embargo los precios se resisten. Por el momento no se habla en absoluto de una caída de los precios comparable a la que se produjo en los años noventa. Los precios casi se han triplicado en París en los últimos 15/20 años, hemos experimentado una euforia anormal que nos hizo olvidar la crisis de los años 1990. No es tanto el nivel de los tipos de interés sino la brutalidad del aumento lo que afectó al mercado inmobiliario.

Se espera que las tasas se mantengan estables, e incluso caigan en 2024. Los Juegos Olímpicos tal vez tengan un efecto positivo en los volúmenes y precios de las transacciones, pero la intensidad y duración de este efecto son difíciles de anticipar. El precio medio en París ha caído por debajo del umbral simbólico de los 10.000 euros y las viviendas de alto consumo energético son claramente las más afectadas por la caída de los precios. En 2024, el volumen de transacciones podría volver a caer, pero menos rápidamente que en 2023. A principios de enero de 2024, uno de cada dos bancos experimentará una caída de los tipos de endeudamiento, algo que no ocurría desde hace unos dos años. A finales de enero de 2024, todos los bancos muestran tipos a la baja.

Varios indicadores positivos pueden sugerir una estabilización del mercado inmobiliario en 2024/2025, siempre que las cosas sigan evolucionando hacia una caída de los tipos de interés.

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Si te gustó este artículo, ¡dale “me gusta” y compártelo! Escrito para usted por la agencia inmobiliaria internacional de Talvan el 2 de febrero de 2024

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FUENTES :

Meilleurs agents - espace presse : www.meilleursagents.com

Notaires : www.immobilier.notaires.fr

PWC : www.pwc.com

FANIM (Fédération nationale des agents immobiliers) : www.fnaim.fr