L’augmentation des taux a exclu beaucoup de ménages de l’accession à la propriété. Le marché devrait revenir aux fondamentaux d’équilibre entre l’offre et la demande. Les prix baissent de -5% à -6% en moyenne a Paris, avec parfois de fortes différences entre les arrondissements. Au niveau national les prix ont baissé de 1% en moyenne, mais par exemple à Nice les prix ont augmenté de +3%. Tout ceci sur les 12 derniers mois.

Les transactions en 2023 sont d’environ 875 000 ventes ce qui représente une baisse de plus de 25% du volume des transactions depuis 2021, année lors de laquelle il y a eu plus de 1,2 millions de transactions en France. C’est d’après la FNAIM, la plus grande décélération sur les volumes de ventes depuis plus de 50 ans, certains parlent de « choc » concernant la baisse du nombre de transactions. Les marchés qui restent dynamiques sont ceux sur lesquels les acheteurs sont les moins dépendants des emprunts (acheteurs payant comptant nationaux et internationaux).

Pour rappel les taux d’emprunt en 1982 étaient autour de 18% en France, ce qui n’a pas empêché les prix de monter de +130% sur la seconde moitié des années 1980. Lors de la crise immobilière du début des années 1990, les vendeurs ont mis presque 3 ans entre 1991 et 1994, à accepter de réajuster leurs prix de vente aux nouvelles réalités du marché, naturellement entre 1991 et 1994 le volume de transactions avait fortement diminué, le marché a repris sa dynamique naturelle après que les vendeurs aient accepté d’ajuster les prix.

En 2024, les volumes de vente devraient continuer de baisser mais moins brutalement, on prévoit environ 750 000 transactions pour l’année 2024, d’après la FNAIM, selon les localisations et le type de bien, les prix devront baisser de 5% à 15% afin que le volume de transactions revienne a son niveau normal d’environ 1 million de transactions par an. Ceci en équilibrant l’offre avec la demande disponible et surtout avec les capacités financières des acheteurs potentiels (réduites de manière significative par la hausse des taux d’intérêt).

Fin de la hausse des taux : La BCE devrait baisser les taux directeurs en 2024 afin de combattre la récession, une baisse ou au moins une stabilisation des taux de crédits immobiliers est anticipée dans ce contexte. Cette stabilisation ou baisse des taux à court et moyen terme devrait naturellement avoir un impact positif sur le volume des ventes ainsi que sur la baisse des prix de vente, tous ces éléments étant très liés.

2024 / 2025 : Un tournant pour le marché immobilier ?

Le marché pourrait voir un tournant entre la moitié de 2024 et le début de 2025. Les taux ont baissé dans toutes les banques vers la fin du mois de janvier, ce qui n’était pas arrivé depuis 2 ans environ. Ceci est un indicateur favorable pour les perspectives du marché immobilier. Ce marché connait historiquement une importante inertie, les évolutions des différents paramètres économiques et conjoncturels mettent au moins quelques mois à être « digérés » puis à se refléter dans les réalités du marché immobilier (parfois cela peut prendre plusieurs années comme pendant la crise des années 1990)

2024 : Année intéressante pour les acheteurs

D’une part les prix à Paris n’ont pas baissé de cette manière depuis plus de 15 ans. Les offres de biens rares sont beaucoup plus accessibles qu’avant, à des prix plus bas ou au moins un peu négociables, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années lorsqu’un acheteur intéressé devait faire une offre rapidement sur certains types de biens sinon il risquait de voir le bien vendu à un autre acheteur (parfois en quelques jours). Le marché est désormais moins tendu que d’habitude et des offres quasiment introuvables avant apparaissent sur le marché. Les acheteurs qui paient comptant ont désormais une certaine forme de priorité aux yeux des vendeurs, simple conséquence du fait que si ils font une offre ensuite on n’a pas de risque de refus de prêt immobilier par la banque, ce qui a empêché certaines transactions d’aboutir ces 2 dernières années. Dans ce contexte les acheteurs sans besoin d’emprunt sont très rassurants pour les vendeurs, ce qui leur donne aussi, dans certains cas, du poids dans la négociation. C’est un très bon moment pour acheter si l’on n’a pas besoin de faire un emprunt auprès d’une banque, les marges de négociation sont plus importantes, dans cette conjoncture 5% parfois même 10% de négociation sont devenus courants, selon les biens et les localisations. Pour les acheteurs sans besoin de financement avec une vision et un projet a long terme, c’est probablement le moment le plus favorable pour investir dans l’immobilier parisien depuis plus de 15 ans. En effet, le marché immobilier parisien est un marché important de niveau mondial, international et dynamique celui-ci finit toujours par se relever. Historiquement, un investissement à long terme s’avère judicieux et solide (dans notre article de Juillet 2023 et un peu plus bas dans cet article vous pouvez trouver un graphique de l’évolution des prix immobiliers parisiens depuis les années 1960)

Ci-dessous : Immobilier en europe : une Lueur d’espoir pour 2024 ?

Opportunités rares :

Un investisseur éclairé comprendra que ce contexte, avec un récent début de baisse des taux d’emprunt, permet de trouver des bien rares et très convoités qui en temps normal sont très difficiles à trouver et qui se vendaient parfois en quelques jours. En plus des prix en légère baisse les marges de négociation plus importantes permettent de faire des affaires intéressantes pour ceux qui peuvent payer comptant, on peut obtenir des biens rares a des prix plus intéressants qu’avant. Ce marché présente des opportunités rares dans lequel les acheteurs ont désormais un poids bien plus important qu’avant, notamment en termes de marge de négociation.

La crise immobilière des années 1990 comparée a celle de 2023 :

Dans les années 1990 les taux d’emprunt étaient autour de 10 %, les prix ont baissé dans cette même décennie d’environ -40%, la pire crise immobilière à Paris depuis les années 1930. Lors de la seconde moitié des années 1980 les prix immobiliers a Paris avaient augmenté de +130%. Avant que les prix cèdent, les volumes décrochent (-35% en 1990 et -23% en 2023). Les contextes économiques et monétaires sont très différents, l’euro protège bien contre les attaques spéculatives par exemple. Les taux d’emprunt sont loin des sommets des années 1990 à 10% contre 4% en 2024. Lors de la crise des années 1990 certains facteurs comme la forte financiarisation ont joué un rôle, la guerre du golfe, ainsi que les investisseurs institutionnels (surnommés les zinzins) qui ont investi massivement dans les années 1980, puis ils ont vendu massivement au début des années 1990 lorsque les prix ont commencé à décrocher, ce qui dans un premier temps a eu pour effet d’amplifier la croissance des prix, puis dans un second temps d’amplifier la brutalité de la crise.

Nous sommes très loin du contexte des années 1990, donc le terme de crise est adéquat surtout pour parler du volume des transactions, en revanche les prix résistent. Pour le moment il n’est pas du tout question d’une baisse des prix comparable a celle qui a eu lieu dans les années 1990. Les prix ont presque triplé a Paris sur les 15/20 dernières années, on a connu une période anormalement euphorique qui a fait oublier la crise des années 1990. Ce n’est pas tant le niveau des taux d’emprunt que la brutalité de la hausse qui a impacté le marché immobilier.

Les taux devraient rester stables, même baisser en 2024, les jeux olympiques auront peut-être un effet positif sur les volumes de transactions et les les prix, mais l’intensité et la durée de cet effet sont difficiles a anticiper. Le prix moyen a Paris est passé sous la barre symbolique des 10 000 €, les logements énergivores sont clairement les plus impactés par la baisse des prix. En 2024 les volumes de transactions pourraient encore baisser mais moins rapidement qu’en 2023. Au début de janvier 2024 une banque sur deux affiche des taux d’emprunt en baisse, ce qui n’est pas arrivé depuis environ 2 ans. A la fin du mois de janvier 2024 toutes les banques affichent des taux en baisse.

Plusieurs indicateurs positifs peuvent faire penser a une stabilisation du marché immobilier en 2024 / 2025 a condition que les choses continuent a évoluer dans le sens de la baisse des taux d’emprunt.

Contactez-nous pour discuter de votre projet de vente ou d’achat immobilier à Paris ou en France dès aujourd’hui afin de bénéficier des compétences d’une agence digitale mutilingue qui vous permettra d’une part d’avoir un accès aisé au marché Français et Parisien, et d’autre part si vous êtes vendeur nou vous permettrons d’atteindre une vaste clientèle internationale.

Vous trouverez ci-dessous des documents qui vous permettront d’approfondir le sujet de l’évolution des prix immobiliers a Pris et en France.

Si vous avez aimé cet article n’hésitez pas a le « liker » et a le partager !

Ecrit pour vous par l’agence Talvan’s International  le 2 FEV 2024

Playlist YouTube : Actualités immo JAN 2024

Liste spéciale humour immobilier : légèreté

Quelques propriétés en vente en ce moment :

SOURCES

Meilleurs agents - espace presse : www.meilleursagents.com

Notaires : www.immobilier.notaires.fr

PWC : www.pwc.com

FANIM (Fédération nationale des agents immobiliers) : www.fnaim.fr