ARTICOLO AGGIORNATO A FINE OTTOBRE 2023:

Il prezzo medio degli immobili a Parigi è chiaramente sceso al di sotto della soglia simbolica dei 10.000 euro al m².

Nel mese di settembre 2023, i prezzi sono diminuiti dello 0,4% in un mese, raggiungendo una media di 9.850 euro al metro quadro.

Una previsione nazionale prevede un calo medio dei prezzi del 4-5% nei prossimi 12 mesi e una diminuzione del volume delle transazioni del 10-20%. Gli acquirenti sono sempre meno e il volume delle transazioni continua a diminuire (1,2 milioni nel 2021 contro meno di 1 milione previsto per il 2023), con un calo del 20% circa a livello nazionale. A Parigi, secondo i notai e la FNAIM, il volume delle transazioni dovrebbe diminuire di circa il 20-30%.

Gli “stocks” sono in aumento, superando i livelli del 2018. I venditori sono generalmente riluttanti ad abbassare i prezzi, con l'effetto di allungare i tempi di vendita. Ciò indica che il mercato è in discesa a lungo termine.

Un volume crescente di offerte:

Tra gennaio e agosto 2023, il volume degli annunci sul sito SeLoger è aumentato in media del 42%. Alcuni esempi: Lille +86%; Parigi +44%; Nizza +35%…

Le offerte aumentano e i tempi di vendita si allungano. Questo crea una naturale pressione al ribasso sui prezzi. I venditori che hanno deciso di vendere dovranno ridimensionare le loro aspettative abbassando il prezzo per adeguarlo alla nuova realtà del mercato alla fine del 2023.

Cosa aspettarsi nel 2024: L'aumento dei tassi d'interesse e il calo dei volumi di prestito stanno iniziando ad avere un serio impatto sul mercato immobiliare francese e parigino. Il volume delle transazioni dovrebbe scendere a 890.000 nel 2023, con un calo del 20% rispetto al 2022. Un calo medio nazionale dei prezzi dello 0,4% può non sembrare allarmante, ma se confrontato con l'aumento del 6,2% registrato in Francia nel 2022, è facile capire che il rallentamento e il raffreddamento del mercato sono molto reali.

Valutazione 2023: La flessione è diffusa in tutto il Paese, con Parigi particolarmente colpita, con un calo dei prezzi del 7,6% da luglio 2020, la prima volta che ciò accade da oltre 20 anni, questo calo dei prezzi non si era registrato neanche durante la crisi finanziaria del 2008 - detta “dei subprime”.

2024: secondo la Banca Centrale Europea e la Banque de France, i tassi d'interesse rimarranno elevati nel medio termine e il fattore più "bloccante" è il lento adeguamento dei prezzi da parte dei venditori.

Questo fenomeno viene talvolta definito "inerzia del mercato immobiliare" che a volte impiega sei mesi o addirittura un anno per reagire alle nuove realtà economiche. I proprietari di immobili spesso faticano ad accettare che il prezzo del loro immobile sia sceso e che ormai sia più difficile venderlo. Questa reazione è comprensibile e richiederà del tempo per adattarsi alle nuove realtà (tassi di interesse, prezzi degli immobili, mercato sempre più calmo...)

ARTICOLO DI LUGLIO : I prezzi a Parigi sono scesi tra il 4% e il 6% su base annua, per la prima volta dal 2015, e si sente sempre più spesso parlare di agenzie immobiliari in fallimento. L'aumento dei tassi di prestito immobiliare ha avuto un effetto negativo sul volume delle transazioni (-14% su base annua a Parigi) e sui tempi di vendita (più di 3 mesi in media), oltre che sui prezzi (circa -6% su base annua a Parigi in media).

I venditori che hanno bisogno di vendere rapidamente sono spesso costretti ad abbassare i prezzi per adeguarsi a quanto gli acquirenti sono disposti a pagare. Altri venditori ritirano le loro proprietà dal mercato in attesa che la situazione si calmi e che i prezzi si stabilizzino o ricomincino a salire.

Situazione economica complicata e tensioni sociali: C'è ancora un rischio di recessione, ma la situazione sembra tendere alla stabilità nel medio-lungo termine. Le politiche del governo e la sua gestione autoritaria ed estremamente inusuale delle finanze pubbliche (una politica del "whatever it takes" durante la pandemia del Covid, tagli alle tasse per i redditi più alti e sulle imprese) hanno portato "meccanicamente" ad una "stretta" sulle finanze pubbliche, che a sua volta ha portato a riforme molto impopolari come quella delle pensioni che il governo pensa di dover imporre "con la forza".

Questo ha creato violente tensioni nella società francese, ma per il momento ha avuto un impatto minimo sul mercato immobiliare, a differenza dell'aumento dei tassi di prestito (che sono uno strumento macroeconomico volto a ridurre l'inflazione) a sua volta conseguenza diretta dell'aumento intensivo della "stampa di banconote" durante la pandemia.

Nel giugno 2023, secondo l’agenzia “Meilleurs Agents” il prezzo medio di un immobile a Parigi era di 10.080 euro al metro quadro; secondo “Century21” era già inferiore a 10.000 euro al metro quadro.

Se le cose continuano nella stessa direzione, i prezzi a Parigi rimarranno in media al di sotto dei 10.000 euro al metro quadro. I prezzi potrebbero continuare a scendere se i tassi di interesse sui mutui continueranno a salire (5% previsto entro la fine del 2023), in quanto ciò avrà un effetto frenante sul numero di potenziali acquirenti sul mercato. Il mercato immobiliare parigino sta semplicemente subendo un aggiustamento dei prezzi dovuto a condizioni inflazionistiche sfavorevoli ai mutui, ma non si può certo parlare di "crisi immobiliare" in questa fase. Il mercato immobiliare a Parigi rimane forte e resistente, grazie anche agli acquirenti internazionali di cui la nostra agenzia è specializzata da oltre 5 anni.

Prospettive: negli ultimi 2-3 mesi abbiamo assistito all'inizio di un "plateau" nella curva di valore degli appartamenti a Parigi su cui siamo chiamati ad esprimere un parere di valore in qualità di agente immobiliare internazionale con sede a Parigi. Di conseguenza, possiamo aspettarci che i prezzi si "stabilizzino" in una certa misura, o almeno che si adeguino al ribasso più lentamente. L'inflazione sembra stabilizzarsi intorno al 6% - quindi possiamo dedurre che la situazione stia relativamente migliorando (nel senso che il calo è molto più lento) e che si stabilizzi nell'ultimo trimestre.

Alcuni parlano addirittura di un'inversione della dinamica dei prezzi degli immobili a Parigi (un ritorno alla crescita dei prezzi) già in autunno, a condizione che si presentino acquirenti e che il mercato riprenda il suo abituale e naturale dinamismo. Se i prezzi si stabilizzano, gli acquirenti attenti che vedono i prezzi stabilizzarsi potrebbero decidere di agire rapidamente per realizzare i loro piani di acquisto immobiliare. Questa attenuazione del calo dei prezzi è probabilmente legata alla stabilizzazione dell'inflazione intorno al 6%.

Un altro scenario sarebbe quello di un crescente blocco parziale del mercato: a livello nazionale, il volume delle transazioni è diminuito del 15% in un anno, i prezzi sono diminuiti in media dell'1,7% per gli appartamenti e aumentati dello 0,9% per le case nello stesso periodo.

A Parigi, il tempo medio di vendita di un immobile ha superato i 3 mesi; ci vuole più tempo per vendere un immobile a Parigi che in qualsiasi altro luogo della regione Ile-de-France, e il potere d'acquisto medio a Parigi è di 56m². Per quanto riguarda i mutui immobiliari, oltre all'aumento dei tassi d'interesse e quindi del costo del prestito, anche il deposito richiesto è aumentato di circa il 60% nel giro di un anno - semplicemente senza precedenti.

Il mutuo immobiliare medio in Francia è di 257.000 euro e il contributo personale richiesto per un tale mutuo è attualmente di circa 90.000 euro.

Ad esempio, nel distretto 93 di Seine Saint-Denis, la superficie media degli immobili acquistati è diminuita di 9m² nell'ultimo anno. Una parte degli acquirenti è automaticamente scomparsa a causa della crescente difficoltà di ottenere prestiti immobiliari. Questo meccanismo è a sua volta una conseguenza del forte aumento dell'inflazione, che ha costretto le banche centrali ad aumentare i tassi di interesse sui prestiti (in altre parole, il costo del denaro), in effetti l'aumento dei tassi di interesse è l'unico modo efficace conosciuto per combattere l'inflazione.

D'altra parte, queste politiche monetarie e finanziarie hanno avuto un impatto molto pesante sulle dinamiche del mercato immobiliare, sia direttamente che indirettamente. Per fortuna il mercato immobiliare a Parigi è noto per la sua resilienza e può affrontare bene le turbolenze, soprattutto se guardiamo alla sua evoluzione a lungo termine.

I margini di trattativa sono aumentati: alcune offerte sono state fatte al 10% o al 20% al di sotto del prezzo richiesto - si parla addirittura di offerte al 30% al di sotto del prezzo iniziale, offerte che sono state rifiutate dai venditori. Essendo in vantaggio, gli acquirenti cercano di ottenere riduzioni di prezzo molto significative.

L’ atteggiamento attento di acquirenti e venditori, unito ad un effetto “di stupefazione” di fronte all'andamento del mercato e ai movimenti dei prezzi, stanno contribuendo a creare un mercato immobiliare molto debole.

Sempre più operatori del mercato immobiliare concordano sul fatto che gli acquirenti partono da una posizione di vantaggio e che la manterranno a lungo termine. Si prevede che i tassi di interesse sui prestiti raggiungeranno il 5% entro la fine del 2023, questo aumento renderà ancora più difficile ottenere un mutuo.

Nel 2022, i Francesi hanno perso circa il 10% della loro capacità di prestito e nel 2023 le stime attuali parlano di un calo del 20%. In due anni, ciò rappresenta un calo di circa il 30% della capacità di fare prestiti della Francia. Alcuni venditori fanno molta fatica ad accettare “i tagli dei prezzi” del mercato immobiliare - un mercato che si sta adattando quasi automaticamente al clima economico generale.

Scritto per voi da Sylvain Talvan e tradotto da Giorgia P., la nostra agente di lingua italiana a Parigi, 13 luglio 2023.

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