L'aumento dei tassi di interesse ha allontanato molte persone e famiglie dal mercato immobiliare. Il mercato dovrebbe tornare ai fondamenti dell'equilibrio tra domanda e offerta. I prezzi stanno scendendo in media del 5-6% a Parigi, con differenze talvolta marcate a seconda dei quartieri.
A livello nazionale, i prezzi sono scesi in media dell'1%, ma a Nizza, ad esempio, sono aumentati del +3%. Tutto questo negli ultimi 12 mesi.
Nel 2023 si prevede un totale di circa 875.000 compravendite, il che rappresenta un calo di oltre il 25% del volume delle transazioni rispetto al 2021, anno in cui si sono registrate più di 1,2 milioni di transazioni in Francia. Secondo la FNAIM, si tratta del più grande rallentamento dei volumi di vendita da oltre 50 anni e alcuni definiscono il calo del numero di transazioni uno "shock". I mercati che rimangono vivaci sono quelli in cui gli acquirenti sono meno dipendenti dai prestiti (acquirenti nazionali e internazionali in contanti).
A titolo di esempio, nel 1982 i tassi di interesse sui prestiti si aggiravano intorno al 18% in Francia, il che non ha impedito ai prezzi di aumentare del 130% nella seconda metà degli anni '80. Durante la crisi immobiliare dei primi anni '90, i venditori hanno impiegato quasi 3 anni, tra il 1991 e il 1994, per accettare di riadattare i prezzi di vendita alle nuove realtà del mercato. Naturalmente, tra il 1991 e il 1994 il volume delle transazioni è diminuito drasticamente e il mercato ha subito un rallentamento.
Nel 2024 si prevede che i volumi di vendita continueranno a diminuire, ma in modo meno marcato, con circa 750.000 transazioni previste per il 2024. Secondo la FNAIM, a seconda dell'ubicazione e del tipo di immobile, i prezzi dovranno diminuire tra il 5% e il 15% per riportare il volume delle transazioni al livello normale di circa 1 milione all'anno. Questo sarà possibile bilanciando l'offerta con la domanda disponibile e, soprattutto, con le capacità finanziarie dei potenziali acquirenti (notevolmente ridotte dall'aumento dei tassi di interesse).
Fine dell'aumento dei tassi d'interesse: si prevede che la BCE taglierà i tassi d'interesse di riferimento nel 2024 per combattere la recessione, e in questo contesto si prevede un calo o almeno una stabilizzazione dei tassi ipotecari. Questa stabilizzazione o diminuzione dei tassi a breve e medio termine dovrebbe naturalmente avere un impatto positivo sul volume delle vendite e sul calo dei prezzi di vendita, tutti fattori strettamente correlati.
2024 / 2025: UN PUNTO DI SVOLTA PER IL MERCATO IMMOBILIARE?
Il mercato potrebbe registrare una svolta tra la metà del 2024 e l'inizio del 2025. Verso la fine di gennaio i tassi di interesse sono scesi in tutte le banche, come non accadeva da circa due anni. Questo è un indicatore positivo per le prospettive del mercato immobiliare. Storicamente, questo mercato è stato molto inerziale, con cambiamenti nei parametri economici e commerciali che richiedono almeno alcuni mesi per essere "digeriti" e quindi per riflettersi nella realtà del mercato immobiliare (a volte possono essere necessari diversi anni, come durante la crisi degli anni '90).
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2024: UN ANNO INTERESSANTE PER GLI ACQUIRENTI
Da un lato, i prezzi a Parigi non scendevano così da oltre 15 anni. Gli immobili rari sono molto più accessibili di prima, a prezzi più bassi o almeno in qualche misura negoziabili, cosa che non accadeva fino a qualche anno fa, quando un acquirente interessato doveva fare un'offerta in tempi brevi per alcuni tipi di immobili o rischiava di vederli venduti a un altro acquirente (a volte nel giro di pochi giorni).
Il mercato è ora meno teso di un tempo e appaiono sul mercato offerte che prima erano praticamente impossibili da trovare.
Gli acquirenti che pagano in contanti hanno ora una certa priorità agli occhi dei venditori, per il semplice fatto che se fanno un'offerta in seguito non c'è il rischio che la banca rifiuti il loro mutuo, cosa che ha impedito di portare a termine alcune transazioni negli ultimi due anni. In questo contesto, gli acquirenti che non hanno bisogno di un mutuo sono molto rassicuranti per i venditori, che in alcuni casi fanno anche leva sulle trattative. Questo è un ottimo momento per acquistare se non si ha bisogno di contrarre un mutuo con una banca, in quanto c'è più spazio per la negoziazione. In questo clima economico, una negoziazione del 5%, a volte anche del 10%, è diventata una prassi comune, secondo l'associazione "The World of the World".
Per gli acquirenti che non hanno bisogno di finanziamenti e che hanno una visione e un progetto a lungo termine, questo è probabilmente il momento più favorevole per investire in immobili parigini da oltre 15 anni. Infatti, il mercato immobiliare di Parigi è un mercato globale, internazionale e dinamico, che alla fine si riprende sempre. Storicamente, un investimento a lungo termine è un investimento solido. Nel nostro articolo di Luglio 2023 e verso la fine di questo articolo troverete un grafico che mostra l'andamento dei prezzi degli immobili a Parigi a partire dagli anni '60
Abajo: El sector inmobiliario en Europa: ¿un rayo de esperanza para 2024?
RARE OPPORTUNITÀ:
Un investitore illuminato capirà che questo contesto, con il recente inizio di un calo dei tassi di interesse, significa che si possono trovare immobili rari e molto ricercati che, in tempi normali, sono molto difficili da trovare e talvolta si esauriscono nel giro di pochi giorni. Oltre ai prezzi leggermente più bassi, i margini di trattativa più ampi fanno sì che coloro che possono permettersi di pagare in contanti siano in grado di aggiudicarsi alcune proprietà molto rare a prezzi più interessanti rispetto al passato. Questo mercato offre opportunità rare in cui gli acquirenti hanno ora molta più voce in capitolo rispetto al passato, soprattutto in termini di margini di negoziazione.
LA CRISI IMMOBILIARE DEGLI ANNI '90 RISPETTO A QUELLA DEL 2023:
Negli anni '90, i tassi di interesse sui mutui si aggiravano intorno al 10% e i prezzi erano in calo in quel periodo. Nello stesso decennio, i prezzi erano scesi di circa il -40%, la peggiore crisi immobiliare di Parigi dagli anni '30. Nella seconda metà degli anni '80, i prezzi degli immobili a Parigi erano aumentati del 130%.
Prima del crollo dei prezzi, si è registrato un calo dei volumi (-35% nel 1990 e -23% nel 2023). I contesti economici e monetari attuali sono molto diversi, con l'euro che offre una buona protezione dagli attacchi speculativi, ad esempio. I tassi di prestito sono molto lontani dai picchi degli anni '90, con un 10% rispetto al 4% nel 2024. Durante la crisi degli anni '90, diversi fattori hanno giocato un ruolo importante, come la forte “finanziarizzazione”, la Guerra del Golfo e gli investitori istituzionali (soprannominati "zinzin") che hanno investito molto negli anni '80, per poi vendere massicciamente all'inizio degli anni '90 quando i prezzi iniziarono a scendere, con l'effetto di amplificare inizialmente la crescita dei prezzi, per poi amplificare la brutalità della crisi.
Siamo molto lontani dal contesto degli anni '90, quindi il termine "crisi" è più appropriato quando si parla di volumi di transazioni, ma i prezzi stanno resistendo bene. Per il momento non si può parlare di un calo dei prezzi paragonabile a quello degli anni Novanta. I prezzi a Parigi sono quasi triplicati negli ultimi 15-20 anni, in un periodo insolitamente euforico che ha fatto dimenticare la crisi degli anni Novanta. A incidere sul mercato immobiliare non è stato tanto il livello dei tassi di interesse, quanto la repentinità dell'aumento.
I tassi di interesse dovrebbero rimanere stabili, o addirittura scendere nel 2024. I Giochi Olimpici potrebbero avere un effetto positivo sul volume delle transazioni e sui prezzi, ma l'intensità e la durata di questo effetto sono difficili da prevedere. Il prezzo medio a Parigi è sceso sotto la soglia simbolica dei 10.000 euro a metro quadro - e gli immobili ad alta intensità energetica sono chiaramente i più colpiti dal calo dei prezzi. Nel 2024, il volume delle transazioni potrebbe ancora diminuire, ma meno rapidamente che nel 2023. All'inizio di gennaio 2024, una banca su due registrava un calo dei tassi di prestito, come non accadeva da circa due anni. Alla fine di gennaio 2024, tutte le banche hanno registrato tassi in calo.
Una serie di indicatori positivi lascia presagire una stabilizzazione del mercato immobiliare nel 2024/2025, a condizione che le cose continuino a muoversi nella direzione di una riduzione dei tassi di prestito.
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Di seguito troverete una serie di documenti che vi permetteranno di approfondire il tema dell'andamento dei prezzi degli immobili a Parigi e in Francia.
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Scritto per voi da Talvan's International il 2 FEB 2024
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FONTI :
Meilleurs agents - espace presse : www.meilleursagents.com
Notaires : www.immobilier.notaires.fr
PWC : www.pwc.com
FANIM (Fédération nationale des agents immobiliers) : www.fnaim.fr