ARTICLE MIS À JOUR FIN OCTOBRE 2023 :
Le prix moyen immobilier à Paris est clairement passé sous la barre symbolique des 10 000 € le m²
Les prix ont baissé de 0,4% en septembre 2023 sur un mois, pour arriver à 9 850 € le mètre carré en moyenne. Une prévision au niveau national anticipe une baisse de 4 % à 5 % des prix sur les 12 prochains mois en moyenne, ainsi qu'une baisse du volume des transactions de 10 à 20 %. Les acheteurs sont de plus en plus rares et le volume des transactions ne cesse de baisser (1,2 million en 2021 contre moins de 1 million prévu pour 2023) soit une baisse d'environ 20 % au niveau national. À Paris, on prévoit approximativement 20 à 30 % de baisse du volume des transactions d'après les notaires et la FNAIM.
Les stocks montent : ils dépassent les niveaux de 2018. Les vendeurs sont généralement réticents à baisser les prix ce qui a pour effet d'allonger les durées de vente, cette accentuation du coup de frein de la rentrée est significative. Elle indique que le marché est engagé sur une pente descendante de manière durable.
Un volume d’offres qui gonfle :
De janvier à août 2023, le volume d'annonces sur le site SeLoger a augmenté en moyenne de 42% . Quelques exemples : Lille + 86 % ; Paris + 44 % ; Nice + 35 % …. L'offre gonfle et les délais de vente s'allongent. Ceci crée une pression baissière naturelle sur les prix. Les vendeurs décidés à vendre devront réajuster leurs attentes en baissant le prix afin que celui-ci corresponde à la nouvelle réalité du marché fin 2023.
À quoi s'attendre pour 2024 : Hausse des taux d'intérêt, baisse de la production de crédit commencent à avoir un sérieux impact sur le marché immobilier français et parisien. Le volume des transactions devrait être de 890 000 en 2023, ce qui représente une baisse de 20 % par rapport à 2022. Une baisse au niveau national 0,4 % des prix en moyenne ne semble pas inquiétante mais comparés aux + 6,2 % enregistrés en France en 2022, on comprend aisément que le ralentissement et le refroidissement du marché sont bien réels.
Bilan 2023 : Le coup de frein est généralisé au niveau national, Paris est particulièrement touché avec une baisse de prix de - 7,6 % depuis juillet 2020, du jamais vu depuis plus de 20 ans, même lors de la crise financière dite « des subprimes » de 2008.
2024 : Les taux d'intérêt resteront élevés à moyen terme d'après la Banque Centrale Européenne et la Banque de France, le facteur le plus "bloquant" est le lent réajustement des prix du côté des vendeurs. C'est ce que l'on appelle parfois "l'inertie du marché immobilier" qui nécessite parfois six mois, même un an afin de réagir aux nouvelles réalités économiques. Les propriétaires ont souvent du mal à accepter que le prix de leurs biens ait diminué et qu'ils soient bien plus difficiles à vendre désormais. Cette réaction se comprend, et il faut du temps pour s'adapter aux nouvelles réalités (taux d'intérêt, prix immobiliers, marché de plus en plus calme…)
QUELQUES SOURCES :
ARTICLE DE JUILLET :
Les prix ont baissé de 4% à 6% sur un an a Paris, du jamais vu depuis 2015, d’autre part on entend parler de plus en plus de faillites d’agences immobilières. L’augmentation des taux d’emprunts immobiliers a eu un effet négatif sur le volume (-14% de transactions sur un an à Paris) et les délais de vente (plus de 3 mois en moyenne) ainsi que sur les prix (environ -6% sur un an à Paris en moyenne). Les vendeurs ayant besoin de vendre rapidement sont souvent obligés de baisser les prix pour s’ajuster à ce que les acheteurs sont disposés à payer. D’autres vendeurs retirent leurs biens du marché en attendant que les choses se calment et que les prix se stabilisent ou repartent à la hausse.
Situation économique et tensions sociales compliquées : Les risques de récession sont toujours présents mais la situation semble tendre vers la stabilité a moyen/long terme. Les politiques du gouvernement et sa gestion autoritaire et très singulière des finances publiques, politique du quoi qu’il en coute pendant le Covid, réductions d’impôts pour les revenus les plus élevés ainsi que sur les sociétés ont mené « mécaniquement » a une « compression » des finances publiques ceci a mené a des réformes très impopulaires comme la réforme des retraites que le gouvernement pense devoir imposer « au forcing « . Ceci a créé des tensions violentes dans la société française, pour le moment cela n’a que peu ou pas d’impact sur le marché immobilier, contrairement à l’augmentation des taux d’emprunts immobiliers dont l’augmentation est un outil macro-économique qui vise à réduire l’inflation, elle-même conséquence directe de l’utilisation intensive de « la planche a billets » pendant la pandémie. En Juin 2023 d’après Meilleursagents le prix moyen à Paris était de 10 080 €/m², d’après Century21 il serait déjà sous la barre des 10 000 €/m².
SI les choses continuent dans le même sens les prix à Paris seront durablement sous la barre des 10 000 €/m² en moyenne. Les prix peuvent continuer à baisser si les taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers continuent à augmenter (taux de 5% attendus pour la fin de l’année 2023) car ceci aura un effet réducteur sur le nombre d’acheteurs potentiels présents sur le marché. Le marché immobilier à Paris connait un simple ajustement des prix dû à la conjoncture inflationniste défavorable aux crédits immobiliers mais on ne peut certainement pas à ce stade parler de « crise immobilière ». Le marché immobilier Parisien reste fort et résilient, en partie grâce aux acheteurs internationaux sur lesquels notre agence est spécialisée depuis plus de 5 ans.
Perspectives : Sur les 2 à 3 derniers mois nous observons un début de « plateau » sur la courbe de valeur des appartements parisiens sur lesquels nous sommes amenés, de par notre activité d’agence immobilière parisienne internationale à donner un avis de valeur, par conséquent on peut s’attendre à une certaine « stabilisation des prix » ou au moins a un ajustement à la baisse de plus en plus lent. L’inflation semble se stabiliser autour de 6% on peut en déduire que la situation s’améliore de manière relative dans le sens ou la chute est bien moins rapide et on peut entrevoir une certaine stabilisation de la situation sur le dernier trimestre. Certains parlent même d’une inversion de la dynamique des prix immobiliers à Paris (un retour à la croissance des prix) dès la rentrée a condition que les acheteurs soient au rendez-vous et que le marché reprenne son dynamisme habituel et naturel. Si les prix se stabilisent les acheteurs attentistes voyant la stabilisation des prix pourraient décider de passer rapidement à l’action afin de réaliser leur projet d’achat immobilier. Cette atténuation de la baisse des prix est probablement liée à la stabilisation de l’inflation autour de 6%.
Un autre scénario serait un blocage partiel du marché de plus en plus important : Au niveau national le volume de transactions a reculé de 15% en un an et concernant les prix ils ont baissé de 1,7% pour les appartements et ont augmenté de +0,9% pour les maisons sur cette même période, en moyenne. A Paris, le délai de vente moyen a dépassé les 3 mois, on met plus de temps a vendre un bien à Paris que partout ailleurs en Ile-de-France, le pouvoir d’achat moyen a Paris est de 56m² Concernant les emprunts immobiliers, en plus de l’augmentation des taux d’intérêt donc du cout de l’emprunt, l’apport demandé a lui aussi augmenté d’environ 60% en un an, du jamais vu tout simplement. L’emprunt immobilier moyen en France est de 257 000 €, l’apport personnel demandé pour un tel emprunt est en ce moment autour de 90 000 €. Par exemple dans le 93 en Seine Saint-Denis la surface des biens achetés a baissée de 9m² sur un an, en moyenne. Une partie des acheteurs a mécaniquement disparu à cause de la difficulté grandissante d’obtenir des prêts immobiliers, cette mécanique est elle-même une conséquence de la forte augmentation de l’inflation qui a forcé les banques centrales a augmenter les taux directeurs (d’intérêt) sur les emprunts (autrement dit le coût de l’argent), il ont fait cela dans le but de combattre l’inflation car l’augmentation des taux est a peu près le seul rèmede efficace connu contre l’inflation. En revanche ces politiques monétaires et financières ont eu des conséquences très dures sur la dynamique du marché immobilier de manière directe comme indirecte, mais le marché immobilier parisien est connu pour sa résilience, il encaisse bien les turbulences surtout si l’on observe son évolution sur le long terme.
Les marges de négociations ont augmenté, certaines offres se font a 10% ou 20% sous le prix demandé, on entend même parler d’offres à 30% en dessous du prix demandé mais celle-ci a été refusée immédiatement par les vendeurs. Les acheteurs entant qu’ils ont l’avantage tentent de plus en plus d’obtenir des réductions significatives des prix. Les marges de négociations ont un peu augmenté mais l’attentisme des acheteurs et des vendeurs combiné a un effet de sidération face à l’évolution du marché et au glissement des prix, ces éléments contribuent à rendre le marché très peu dynamique. De plus en plus d’acteurs du marché immobilier s’accordent pour dire que les acheteurs ont l’avantage et qu’ils vont le garder de manière durable On s’attend à ce que les taux d’intérêt sur l’emprunt atteignent 5% à la fin de l’année 2023, ce qui, a priori, annonce encore plus de complications pour l’obtention de prêts immobiliers.
En 2022 les français ont perdu environ 10% de leur capacité d’emprunt, en 2023 les estimations sont pour le moment autour de 20% de baisse de la capacité d’emprunt des français. Cumulé sur 2 ans cela représente une baisse d’environ 30% de la capacité d’emprunt des français qui a simplement disparu. Certains vendeurs ont du mal à accepter les baisses de prix a l’origine d’une nouvelle réalité du marché immobilier qui s’ajuste de manière quasi mécanique à la conjoncture économique générale.
Ecrit pour vous par Sylvain Talvan, le 13 Juillet 2023.
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