Pariser Immobilienmarkt Q4 2024: Liegt das Schlimmste hinter uns?

Seit Jahresbeginn sind die Hypothekenzinsen rückläufig und relativ stabil und liegen im Durchschnitt unter 3,8 %. Zwischen Januar 2022 und Juli 2023 waren die Zinssätze in Frankreich niedriger als der Durchschnitt der Nachbarländer. Seit Januar 2024 haben sie sich jedoch den Zinssätzen der Nachbarländer angeglichen und liegen bei etwa 4 %. Im Jahr 2023 kam es in Frankreich zum stärksten Zinsanstieg, der sich von 2 % auf 4 % fast verdoppelte, was die Kreditaufnahme verteuerte. Dies führte zu einem Rückgang des Verkaufsvolumens um 23 % innerhalb eines Jahres und um rund 40 % innerhalb von zwei Jahren.

In den letzten 12 Monaten sind die Preise in Paris im Durchschnitt um 8 % gefallen und liegen bei rund 9.350 €/m². Die Immobilienpreise in Paris und der Region Île-de-France sind im Durchschnitt um 10 % gefallen. Im Vergleich zum historischen Höchststand im September 2020 entspricht dies einem Rückgang von 14 % in nominalen Zahlen und 28 % in konstanten Euro (inflationsbereinigt). Kurzfristig bleibt der Trend zu einem Rückgang der Verkaufsmengen und einer Stagnation oder sogar einem leichten Preisrückgang bestehen. Die Erholungsprognosen für 2025 geben jedoch Anlass zur Hoffnung, dass „das Schlimmste hinter uns liegt“.

Immobilienkredite: Eine Erholungsdynamik?

Die Kreditzinsen sinken weiter, und die Kreditproduktion zeigt Anzeichen einer Erholung. Im Juni 2024 erreichte die monatliche Produktion 8 bis 9 Milliarden Euro, im Juli waren es 11 Milliarden. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 erreichte sie mit 22 Milliarden pro Monat ihren Höhepunkt, bevor sie auf nur noch 6 Milliarden zurückging. Diese Trendwende wird von makroökonomischen Faktoren wie dem Krieg in der Ukraine, anhaltender Inflation, politischer Instabilität und einer schweren Krise im Immobiliensektor beeinflusst, der schlimmsten seit 25 Jahren. Während der Immobilienmarkt noch weit von der Normalisierung entfernt ist, insbesondere in Paris, sind die Verhandlungsmargen derzeit hoch und liegen im Durchschnitt bei etwa 5 %.

Eine Nachfrage, die immer noch besteht

Trotz dieser Schwierigkeiten bleiben die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes solide, da Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt. Die Nachfrage ist daher weiterhin vorhanden. Der Mangel an neuen Immobilien in Verbindung mit der Mietkrise veranlasst einige Haushalte, über den Kauf nachzudenken, der in bestimmten Regionen erschwinglicher geworden ist als die Miete.

Liegt das Schlimmste hinter uns?

Laut MeilleursAgents und SeLoger hat der Markt seinen „Tiefpunkt“ erreicht und dürfte sich erholen. Seit Januar 2024 ist die Kaufkraft der Immobilien gestiegen, die durchschnittlich 4 m² mehr bieten. In einigen Regionen haben die Preise aufgehört zu fallen und beginnen sogar leicht zu steigen. Die Anzeichen einer Erholung sind daher glaubwürdig, zumal die Wirtschaftsindikatoren im Allgemeinen günstig sind. Die politische und soziale Instabilität bleibt jedoch eine Quelle der Unsicherheit, die diese Erholung verlangsamen könnte.

Eine Erholung wird für 2025 erwartet

Im September 2024 geht für den französischen Immobilienmarkt ein ungewöhnlicher Sommer zu Ende. Vor dem Sommer war die Lage schwierig, mit sinkenden Preisen und Volumina sowie Insolvenzen von Bauträgern. Zu Beginn des Schuljahres scheint der Optimismus zurückzukehren, und einige Experten prognostizieren für 2025 eine Erholung. Dies spiegelt einen historischen Trend kontinuierlicher Preissteigerungen bei Immobilien wider, außer während großer Krisen. Zwischen 2015 und 2022 verzeichneten französische Immobilien einen Wertzuwachs von durchschnittlich 30 %, insbesondere dank historisch niedriger Zinssätze, die den Markt stimulierten. Doch mit dem Anstieg der Inflation erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen zwischen Juli 2022 und September 2023 von 0 % auf 4,5 %, was zu einer Verlangsamung der Verkäufe und einem Preisverfall im Jahr 2023 führte, das als „schwarzes Jahr“ mit einem schwachen Wirtschaftswachstum von 1,1 % bezeichnet wurde.

Mit der Ankündigung der geplanten Zinssenkungen durch die FED und die EZB könnte sich das Klima auf dem Immobilienmarkt jedoch verbessern und im Jahr 2025 eine mögliche Erholung oder zumindest den Beginn einer Erholung einleiten.

Krisen und Stagnation der Immobilienpreise

Der Immobiliensektor hat seit den 1980er Jahren drei große Krisen erlebt, die jeweils über einen Zeitraum von etwa 10 Jahren zu einer Preisstagnation führten: die Krise der 1980er Jahre (Folge des Ölschocks), die der 1990er Jahre (mit dem Golfkrieg und der „.com“-Blase) und die Subprime-Krise von 2007-2008. Diese Krisen hatten erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise und führten zu Zyklen des Rückgangs und dann der Stagnation.

Heute ist die Wirtschaftsperspektive von einem hohen öffentlichen Defizit und besorgniserregenden öffentlichen Finanzen geprägt, was zu unvorhersehbaren Steuerreformen führen könnte. Da Wohnraum jedoch ein Grundbedürfnis ist, sollte er relativ unberührt bleiben oder sogar durch die öffentliche Politik unterstützt werden. Die FNAIM (National Federation of Real Estate) plädiert für eine ehrgeizigere Wohnungspolitik, einschließlich einer Lockerung der Bedingungen für die Gewährung von Immobilienkrediten, um die Nachfrage anzukurbeln. Sie empfiehlt auch Steuererleichterungen, um private Investoren zu ermutigen, deren Vertrauen seit 2017 stark gesunken ist.

Immobilien in Europa: ein interessanter Vergleich

Der französische Immobilienmarkt kann nicht isoliert analysiert werden. Laut dem Aviv Housing Report, einer vergleichenden Studie der Immobilienmärkte der Europäischen Union, sind die Dynamiken der Nachbarländer Frankreichs ähnlich. So beobachten wir beispielsweise auch in Deutschland und Spanien eine Stabilisierung der Preise nach einer Phase des Rückgangs. In Italien stehen die Preise zwar noch unter Druck, tendieren aber zur Stabilisierung. Dieser allgemeine Trend wird durch dieselben makroökonomischen Faktoren unterstützt: Inflation, Zinserhöhungen und politische Unsicherheiten. Dies zeigt, dass der europäische Immobilienmarkt, obwohl er je nach Land unterschiedlich betroffen ist, ähnliche Merkmale aufweist, insbesondere ein begrenztes Angebot an neuen Immobilien, das wie in Frankreich die Preise trotz eines schwierigen Umfelds stützt.

Fazit: Geht es 2025 besser?

Es wird erwartet, dass die Zinsen weiter sinken, während die Preise in den nächsten 6 bis 12 Monaten wieder steigen könnten. Die Banken beginnen, den Zugang zu Krediten wieder zu öffnen, und es wird erwartet, dass viele Käufer bis Weihnachten 2024 auf den Markt zurückkehren werden. In einigen Regionen beginnen sich die Preise bereits zu stabilisieren oder leicht zu steigen. Darüber hinaus trägt der Mangel an neuen Wohnungen mechanisch dazu bei, den Aufwärtsdruck auf die Preise in Gebieten aufrechtzuerhalten, in denen die Nachfrage weiterhin stark ist.

Kurz gesagt, obwohl der Immobilienmarkt noch nicht über den Berg ist, gibt es zunehmend Anzeichen für eine Erholung im Jahr 2025. Die Entwicklung wird jedoch weitgehend von der wirtschaftlichen und politischen Stabilität in den kommenden Monaten abhängen.

Für Sie geschrieben von Sylvain Talvan am 27. September 2024

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