ARTIKEL AKTUALISIERT ENDE OKTOBER 2023:

Der durchschnittliche Immobilienpreis in Paris ist deutlich unter die symbolische Marke von 10.000 € pro m² gesunken

Die Preise sanken im September 2023 innerhalb eines Monats um 0,4 % und erreichten durchschnittlich 9.850 € pro Quadratmeter. Eine bundesweite Prognose geht von einem Preisrückgang von durchschnittlich 4 bis 5 % in den nächsten 12 Monaten sowie einem Rückgang des Transaktionsvolumens von 10 bis 20 % aus. Käufer werden immer seltener und das Transaktionsvolumen geht weiter zurück (1,2 Millionen im Jahr 2021 im Vergleich zu weniger als 1 Million prognostiziert für 2023), was einem Rückgang von rund 20 % auf nationaler Ebene entspricht. In Paris erwarten wir laut Notaren und der FNAIM einen Rückgang des Transaktionsvolumens um etwa 20 bis 30 %.

Die Lagerbestände steigen: Sie übersteigen das Niveau von 2018. Verkäufer sind generell zurückhaltend gegenüber niedrigeren Preisen, was zu einer Verlängerung der Verkaufsfristen führt; Diese Verstärkung der Verlangsamung zu Beginn des Schuljahres ist bedeutsam. Dies deutet darauf hin, dass sich der Markt in einem anhaltenden Abwärtstrend befindet.

Ein wachsendes Angebotsvolumen:

Von Januar bis August 2023 stieg das Anzeigenvolumen auf der SeLoger-Website um durchschnittlich 42 %. Einige Beispiele: Lille + 86 %; Paris + 44 %; Schön + 35 %…. Das Angebot wird größer und die Verkaufszeiten verlängern sich. Dadurch entsteht ein natürlicher Abwärtsdruck auf die Preise. Verkäufer, die zum Verkauf entschlossen sind, müssen ihre Erwartungen anpassen, indem sie den Preis senken, damit er der neuen Marktrealität Ende 2023 entspricht.

Was für 2024 zu erwarten ist: Steigende Zinsen und sinkende Kreditproduktion beginnen, gravierende Auswirkungen auf den französischen und Pariser Immobilienmarkt zu haben. Das Transaktionsvolumen wird im Jahr 2023 voraussichtlich 890.000 betragen, was einem Rückgang von 20 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Ein landesweiter Preisrückgang von durchschnittlich 0,4 % scheint nicht besorgniserregend, aber im Vergleich zu den +6,2 %, die in Frankreich im Jahr 2022 verzeichnet wurden, können wir das problemlos tun verstehen, dass die Verlangsamung und Abkühlung des Marktes sehr real sind.

Einschätzung 2023: Die Verlangsamung ist auf nationaler Ebene weit verbreitet, besonders betroffen ist Paris mit einem Preisrückgang von -7,6 % seit Juli 2020, der seit mehr als 20 Jahren beispiellos war, selbst während der sogenannten „Desktop“-Finanzkrise. Subprimes“ von 2008.

2024: Die Zinsen bleiben nach Angaben der Europäischen Zentralbank und der Banque de France mittelfristig hoch, der „blockierendste“ Faktor ist die langsame Anpassung der Preise auf Verkäuferseite. Dies wird manchmal als „Trägheit des Immobilienmarktes“ bezeichnet und erfordert manchmal sechs Monate oder sogar ein Jahr, um auf neue wirtschaftliche Realitäten zu reagieren. Hausbesitzern fällt es oft schwer, zu akzeptieren, dass der Preis ihrer Immobilie gesunken ist und sie nun deutlich schwieriger zu verkaufen ist. Diese Reaktion ist verständlich und es braucht Zeit, um sich an neue Realitäten (Zinsen, Immobilienpreise, zunehmend ruhigerer Markt usw.) anzupassen.

ORIGINALARTIKEL VOM JULI:

In Paris sind die Preise innerhalb eines Jahres um 4 bis 6 % gesunken, was seit 2015 nicht mehr vorgekommen ist, andererseits hören wir immer häufiger von Insolvenzen von Immobilienagenturen. Der Anstieg der Hypothekenzinsen wirkte sich negativ auf das Volumen (-14 % der Transaktionen über ein Jahr in Paris) und die Verkaufsdauer (durchschnittlich mehr als 3 Monate) sowie auf die Preise (ungefähr - 6 % über ein Jahr in Paris) aus im Durchschnitt). Verkäufer, die schnell verkaufen müssen, sind oft gezwungen, die Preise zu senken, um sich an die Zahlungsbereitschaft der Käufer anzupassen. Andere Anbieter ziehen ihre Ware vom Markt, bis sich die Lage beruhigt und sich die Preise stabilisieren oder wieder anziehen.

Wirtschaftslage und komplizierte soziale Spannungen: Das Risiko einer Rezession besteht weiterhin, die Lage scheint mittel- bis langfristig jedoch in Richtung Stabilität zu tendieren. Die Politik der Regierung und ihre autoritäre und sehr einzigartige Verwaltung der öffentlichen Finanzen, die Politik, was auch immer es während der Corona-Krise kostet, Steuersenkungen für die höchsten Einkommen sowie für Unternehmen haben „mechanisch“ zu einer „Komprimierung“ der öffentlichen Finanzen geführt führte zu sehr unpopulären Reformen wie der Rentenreform, die nach Ansicht der Regierung „erzwungen“ werden sollte. Dies hat zu heftigen Spannungen in der französischen Gesellschaft geführt und hat derzeit kaum oder gar keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, im Gegensatz zum Anstieg der Hypothekenzinsen, bei dem es sich um ein Makroinstrument handelt. Wirtschaft, die darauf abzielt, die Inflation zu senken, was wiederum eine direkte Folge der intensiven Nutzung des „Gelddruckens“ während der Pandemie ist. Im Juni 2023 lag der Durchschnittspreis in Paris laut Meilleursagents bei 10.080 €/m², laut Century21 läge er bereits unter 10.000 €/m².

Wenn es so weitergeht, werden die Preise in Paris noch eine Zeit lang im Durchschnitt unter der Marke von 10.000 €/m² bleiben. Bei einem weiteren Anstieg der Hypothekenzinsen (erwarteter Zinssatz von 5 % für Ende 2023) können die Preise weiter sinken, da sich dies negativ auf die Zahl der auf dem Markt präsenten potenziellen Käufer auswirkt. Der Immobilienmarkt in Paris erlebt aufgrund der für Immobilienkredite ungünstigen Inflationssituation eine einfache Preisanpassung, aber von einer „Immobilienkrise“ kann man zum jetzigen Zeitpunkt sicherlich nicht sprechen. Der Pariser Immobilienmarkt bleibt stark und widerstandsfähig, auch dank der internationalen Käufer, auf die sich unsere Agentur seit mehr als fünf Jahren spezialisiert hat.

Ausblick: In den letzten 2 bis 3 Monaten haben wir den Beginn eines „Plateaus“ auf der Wertkurve der Pariser Wohnungen beobachtet, auf dem wir aufgrund unserer Tätigkeit als internationale Pariser Immobilienagentur dazu geführt werden, eine Wertbewertung abzugeben. Folglich können wir mit einer gewissen „Preisstabilisierung“ oder zumindest einer zunehmend langsameren Abwärtsanpassung rechnen. Die Inflation scheint sich bei rund 6 % zu stabilisieren. Wir können daraus schließen, dass sich die Situation relativ verbessert, da der Rückgang viel langsamer erfolgt und wir im letzten Quartal eine gewisse Stabilisierung der Situation beobachten können. Manche sprechen sogar von einer Umkehr der Dynamik der Immobilienpreise in Paris (einer Rückkehr zum Preiswachstum) ab Beginn des Schuljahres, vorausgesetzt, dass Käufer da sind und der Markt seine gewohnte und natürliche Dynamik wieder aufnimmt. Sollten sich die Preise stabilisieren, könnten sich abwartende Käufer, die eine Preisstabilisierung beobachten, dazu entschließen, schnell zu handeln, um ihr Immobilienkaufvorhaben umzusetzen. Diese Abschwächung des Preisrückgangs hängt wahrscheinlich mit der Stabilisierung der Inflation um 6 % zusammen.

Ein anderes Szenario wäre eine zunehmend bedeutsame teilweise Marktblockade: Auf nationaler Ebene sank das Transaktionsvolumen in einem Jahr um 15 %, bei den Preisen fielen sie im gleichen Zeitraum um 1,7 % bei Wohnungen und stiegen um + 0,9 % bei Häusern Durchschnitt. In Paris beträgt die durchschnittliche Verkaufszeit mehr als 3 Monate, der Verkauf einer Immobilie dauert in Paris länger als anderswo in der Ile-de-France, die durchschnittliche Kaufkraft in Paris beträgt 56 m². Was Hypotheken angeht, kommt hinzu, dass die Zinssätze gestiegen sind und damit sind auch die Kosten für die Kreditaufnahme und den geforderten Beitrag in einem Jahr um rund 60 % gestiegen, schlicht und ergreifend beispiellos. Die durchschnittliche Hypothek in Frankreich beträgt 257.000 Euro, die erforderliche Eigenleistung für einen solchen Kredit liegt derzeit bei rund 90.000 Euro. Beispielsweise ist im Jahr 1993 in Seine-Saint-Denis die Fläche der gekauften Waren innerhalb eines Jahres im Durchschnitt um 9 m² zurückgegangen. Einige der Käufer sind aufgrund der wachsenden Schwierigkeit, Hypotheken zu erhalten, automatisch verschwunden. Dieser Mechanismus ist selbst eine Folge des starken Anstiegs der Inflation, der die Zentralbanken gezwungen hat, die Leitzinsen (um Zinsen) für Kredite (mit anderen Worten die Kosten) zu erhöhen Sie taten dies, um die Inflation zu bekämpfen, da die Anhebung der Zinssätze das einzig bekannte wirksame Mittel gegen die Inflation ist. Andererseits hatte diese Geld- und Finanzpolitik sehr harte Auswirkungen auf die Dynamik des Immobilienmarktes, sowohl direkt als auch indirekt, aber der Pariser Immobilienmarkt ist für seine Widerstandsfähigkeit bekannt und kommt insbesondere mit den Turbulenzen gut zurecht wenn wir seine Entwicklung langfristig beobachten.

Die Verhandlungsmargen haben sich erhöht, einige Angebote liegen 10 % oder 20 % unter dem Angebotspreis, wir hören sogar von Angeboten, die 30 % unter dem Angebotspreis liegen, aber die Verkäufer haben dies sofort abgelehnt. Käufer, die im Vorteil sind, versuchen zunehmend, deutliche Preisnachlässe zu erzielen. Die Verhandlungsmargen haben sich etwas erhöht, aber die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern zusammen wirkt verblüfft angesichts der Marktentwicklungen und sinkenden Preise. Diese Elemente tragen dazu bei, dass der Markt sehr träge wird. Immer mehr Akteure auf dem Immobilienmarkt sind sich einig, dass Käufer einen Vorteil haben und ihn langfristig behalten werden. Die Zinssätze für das Darlehen werden voraussichtlich Ende 2023 5 % erreichen, was a priori noch mehr verspricht Komplikationen bei der Aufnahme von Hypotheken.

Im Jahr 2022 haben die Franzosen rund 10 % ihrer Kreditaufnahmefähigkeit eingebüßt, im Jahr 2023 gehen die Schätzungen derzeit von einem etwa 20 %igen Rückgang der Kreditaufnahmefähigkeit der Franzosen aus. Über zwei Jahre kumuliert bedeutet dies einen Rückgang der Kreditaufnahmefähigkeit der Franzosen um rund 30 %, die einfach verschwunden ist. Manchen Verkäufern fällt es schwer, die Preissenkungen zu akzeptieren, die zu einer neuen Realität auf dem Immobilienmarkt geführt haben, der sich fast automatisch an die allgemeine Wirtschaftslage anpasst.

Für Sie geschrieben von Sylvain Talvan, 13. Juli 2023.

Immobilienpreisbarometer Meilleursagents :

YouTube-Videoauswahl zum Pariser Immobilienmarkt: